Pourquoi et comment signer un mandat de recherche immobilier ?

Partir à la recherche de l’appartement ou de la maison de vos rêves exige une bonne méthodologie, de la discipline, un bon réseau et une bonne dose de persévérance. Sans expérience, cette recherche est souvent l’étape la plus chronophage et laborieuse d’un projet immobilier. C'est particulièrement vrai si vous cherchez un bien dans une zone géographique convoitée, qui généralement requiert un accompagnement à l'acquisition. Signer un mandat de recherche permet de confier cette tâche à un professionnel de l’immobilier. Cela augmente considérablement vos chances de trouver et de remporter la vente d’un bien qui vous correspond. Cerise sur le gâteau : un mandat de recherche n’implique pas forcément des frais supplémentaires, au contraire !

Qu’est ce qu’un mandat de recherche ?

Le mandat de recherche, parfois appelé "mandat d’achat", est un contrat signé entre un particulier souhaitant acheter un bien immobilier et un mandataire, c’est-à-dire un chasseur immobilier ou une agence immobilière.

En signant un mandat de recherche, vous confiez au mandataire la mission de chercher et de trouver un appartement, une maison ou un terrain constructible conforme à vos exigences.

Une fois le bien idéal trouvé, le mandataire accompagne l’acquéreur à chaque étape de l’achat du bien immobilier, de l’offre d’achat jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Chez Maison Kyka, nous accompagnons nos clients également après l’achat du bien immobilier. Nos responsables de projet immobilier sont formés pour trouver des appartements ou des maisons qui peuvent être achetés et rénovés. La raison est simple : acheter un appartement ou une maison avec des travaux à réaliser permet de créer un logement qui vous ressemble et qui est énergétiquement performant, grâce à l’amélioration du DPE.

Bien qu’il soit parfois plus difficile de trouver une perle rare à rénover, nous trouvons généralement le bien idéal en un mois. Une fois le bien acheté, notre studio d'architectes d'intérieur assure la rénovation de l’appartement (ou de votre nouvelle maison) afin d’améliorer son confort et d'augmenter sa valeur sur le marché de l’immobilier. Parlez-nous de votre projet en faisant une rapide simulation, puis prenez rendez-vous avec l’un de nos responsables de projet imobilier pour recevoir des conseils personnalisés.

"J'ai été accompagné par Maison Kyka dans la réalisation de mon projet et je suis très satisfait du résultat ! Toutes les équipes ont été à mon écoute et ont parfaitement compris mes attentes. Je suis ravi d'avoir été accompagné par le service Maison Kyka et je conseille à toute personne qui souhaite réaliser un projet immobilier sur mesure et innovant de foncer avec eux !" Olivier D.

Différence entre mandat de recherche et mandat de vente

Le mandat de vente est en quelque sorte l’inverse du mandat de recherche. Ce contrat est signé entre un particulier qui souhaite vendre son bien immobilier en faisant appel aux services d’une agence immobilière.

Dans ce cas, le mandataire est chargé de présenter l’appartement, la maison ou le terrain constructible à des potentiels acquéreurs et d’accompagner le propriétaire dans la vente de son bien.

Droits et obligations des signataires d’un mandat de recherche

La signature d’un mandat de recherche engage les deux parties au contrat.

D’un côté, l’acquéreur s’engage à :

régler une commission au mandataire après la vente du bien immobilier,
informer le mandataire de tout processus d’achat dans lequel il prend part. Par exemple, il ne doit pas chercher à évincer le mandataire en négociant directement avec le propriétaire d’un bien qui l’intéresse.

En contrepartie, le mandataire s’engage à :

proposer à l’acquéreur de visiter des biens correspondant à ses critères de recherches,
effectuer ses recherches de manière transparente, en veillant à tenir l’acquéreur informé de ses avancées en lui envoyant régulièrement des comptes-rendus,
mettre son expertise au service de l’acquéreur, en lui partageant des informations utiles pour l’aider à prendre sa décision d’achat.

À savoir

Si lors d’une visite, le mandataire omet de partager certaines informations importantes que l’acquéreur aurait dû connaître avant d’acheter, le chasseur immobilier peut être condamné à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur.

Enfin, un professionnel de l’immobilier peut faire signer un mandat de recherche que s’il dispose d’une carte T. Il s’agit d’un document délivré par la chambre de commerce et d’industrie (CCI), valable 3 ans, qui atteste des compétences et de la capacité d’un professionnel de l’immobilier à réaliser différentes transactions immobilières : achat, vente, location ou sous-location.

Que contient le contrat ?

Un mandat de recherche tient en deux ou trois pages. Vous devez y trouver, noir sur blanc :

l'identité des parties et le numéro de carte professionnelle (carte T) du mandataire, sans laquelle le mandat est nul ;
le cahier des charges de la recherche : secteurs, budget, surfaces, critères impératifs et critères souhaités ;
la durée du mandat et ses conditions de renouvellement ;
les honoraires, leur assiette et le moment où ils sont dus ;
le caractère exclusif ou non de la mission ;
le numéro d'inscription au registre des mandats.

Méfiez-vous autant des contrats vagues que des contrats fleuve : les deux cachent la même chose, un engagement mal défini.

Pourquoi signer un mandat de recherche ?

Un mandat de recherche a plusieurs avantages :

Il permet de gagner du temps en déléguant une tâche chronophage
Il permet de trouver plus vite un bien immobilier en bénéficiant de l’expertise d’un professionnel de l’immobilier

Pour gagner du temps

La recherche d’un bel appartement ou d’une belle maison à vendre est souvent l’étape la plus chronophage de tout projet immobilier, surtout lors d’un premier achat immobilier.

Le mandat de recherche permet de gagner un temps précieux en confiant l’exploration et le tri des annonces immobilières existantes à un professionnel. C’est lui qui se charge d’évaluer l’intérêt de chaque bien en prenant en compte vos critères de recherches.

Ainsi, vous évitez les visites inutiles et vous pouvez vous concentrer uniquement sur les biens immobiliers qui méritent votre attention.

En outre, un chasseur immobilier se doit d’être particulièrement réactif lorsqu’un bien correspondant à vos souhaits est mis en vente. Cette réactivité vous permet d’être l’un des premiers à visiter le bien immobilier et le cas échéant, à envoyer une offre d’achat au propriétaire. Ainsi, vous augmentez vos chances de remporter la vente !

Pour bénéficier de l’expertise d’un professionnel de l’immobilier

Que vous souhaitiez acheter votre résidence principale ou acheter un bien pour le louer, trouver le bien idéal par ses propres moyens peut s’avérer fastidieux.

‍En tant que spécialiste de la chasse immobilière, un mandataire dispose d’un réseau professionnel et personnel important. Cela lui donne un avantage certain, que ce soit pour trouver la perle rare ou pour être au courant “en avant-première” des biens en vente qui correspondent à votre projet.

Remarque

Certains canaux de communication dédiés à l’immobilier sont très utiles pour trouver rapidement des biens en vente sur une zone géographique en tension. Cela dit, ces canaux sont souvent réservés aux professionnels.

Par ailleurs, le rôle du professionnel de l’immobilier est également de vous conseiller, en vous accompagnant lors de la visite d’un appartement, par exemple. Vous pouvez faire confiance aux conseils de votre mandataire car ce dernier n’a pas le droit de signer un mandat de recherche et un mandat de vente concernant le même bien. Il n’a donc pas d’intérêt à vous pousser à acheter un bien en particulier.

Bénéficier de l'œil aiguisé et des conseils avisés d’un professionnel vous garantit d’être au courant de ce qu’il faut savoir avant d’acheter un appartement ou une maison. Par exemple, cela permet de poser les bonnes questions lors de la visite d’un appartement, de prendre votre décision d’acheter (ou non) de manière éclairée et d’éviter de commettre certaines erreurs qui peuvent faire regretter un achat immobilier.

Faites appel à Maison Kyka pour être accompagné par des professionnels expérimentés à chaque étape de votre projet !

"Un grand merci pour votre accompagnement. Je me suis sentie aussitôt en confiance et comprise dans mes besoins et attentes. Bravo à toute l'équipe pour votre écoute, votre disponibilité et le respect des délais qui était très important pour moi. Je suis ravie du résultat final : merci infiniment." Muriel B.

Combien coûte un mandat de recherche ?

Les honoraires d'un mandat de recherche sont calculés sur le prix d'acquisition et fixés dans le mandat, avant le début de la mission : le montant ne se découvre pas en fin de recherche. Deux règles protègent l'acheteur : rien n'est dû tant que la vente n'est pas effectivement conclue, la loi interdit tout acompte ; et le mode de calcul figure noir sur blanc dans le contrat. Chez Maison Kyka, les honoraires vous sont présentés au premier rendez-vous, une fois le cahier des charges défini et la gamme de service retenue. Le coût s'apprécie aussi en face de ce qu'il évite : un bien surpayé, des mois de recherche, des visites qui n'aboutissent pas.

À savoir

Pour une même transaction, la jurisprudence interdit à un professionnel de l'immobilier de cumuler des frais d’agence au titre d’un mandat de recherche et d’un mandat de vente.

Le régime juridique du mandat de recherche

Le régime juridique du mandat de recherche était initialement encadré par la loi Hoguet promulguée en 1970. En mars 2014, la loi Alur a mis-à-jour la réglementation en vigueur sur le marché de l’immobilier.

La loi Alur rappelle que :

La signature du mandat de recherche doit intervenir avant la visite du bien immobilier. Si la signature intervient après la découverte du bien à acheter, cela peut être considéré comme une manipulation visant à diminuer les frais de notaire,
Le mandataire doit être titulaire d’une carte T ou habilité par le titulaire d’une carte T,
La signature du mandat de recherche ne justifie pas le versement immédiat d’honoraires au mandataire.
La durée du mandat de recherche doit être limitée dans le temps,
3 mois après la signature, un mandat de recherche exclusif peut être résilié sans frais
Le mandataire doit garantir à son client le recours à un dispositif de médiation (si besoin)

Contenu d’un mandat de recherche

Afin d’être juridiquement valide, le contenu d’un mandat de recherche doit détailler précisément la mission du mandataire, sa rémunération et les conditions à respecter pour exercer cette mission.

Concrètement, un mandat de recherche doit contenir les informations suivantes :

Identité de l’acquéreur : nom, prénom, état civil, nationalité etc…
Identité du mandataire : nom de l’agence, SIRET, carte T, assurance Responsabilité Civile…
Rémunération du mandataire : les honoraires peuvent représenter un pourcentage du prix de vente du bien ou une somme fixe.
Caractéristiques du bien immobilier recherché : nature du logement, zone géographique, état du bien, nombre de pièces, mode de chauffage, performances énergétiques, voisinage, constructibilité etc… Il est important que la description du bien soit la plus détaillée possible.
Prix du bien recherché : il n’est pas obligatoire de donner un prix fixe mais au moins une fourchette de prix,
Durée du mandat : généralement de 3 mois, avec reconduction tacite et possibilité de résiliation sans frais passé ce délai,
Devoir d’information et de transparence : le mandat de recherche doit décrire les moyens mis en oeuvre par le mandataire pour tenir informé son client‍
Type de mandat : le contrat doit stipuler s’il s’agit d’un mandat de recherche exclusif, semi-exclusif ou simple

Mandat simple et mandat exclusif

	Mandat simple	Mandat exclusif
Qui cherche	Plusieurs mandataires possibles, plus votre recherche personnelle	Un seul professionnel
Engagement du chasseur	Variable : la priorité va souvent aux mandats exclusifs	Mobilisation totale, comptes rendus réguliers
Accès au hors marché	Limité	Complet : le chasseur engage son réseau
Pour quel projet	Recherche exploratoire	Projet précis, marché tendu, biens rares

En pratique, il est plus intéressant de signer un mandat de recherche exclusif si vous cherchez un bien immobilier avec des caractéristiques précises. En signant un mandat exclusif, le chasseur s’investit pleinement dans la recherche de votre bien car il n'est pas en concurrence avec d'autres professionnels (ou vous-même). Cela vous permet de bénéficier d’un accompagnement de qualité.

Remarque

Lorsque le mandataire est le seul professionnel chargé d’effectuer des recherches mais que le propriétaire garde la possibilité de trouver et d’acheter un bien directement, on parle de “mandat semi-exclusif”.

Durée, renouvellement, résiliation

Un mandat de recherche est conclu pour une durée limitée, le plus souvent trois mois, renouvelable par écrit. Passée la période initiale d'engagement, il se résilie à tout moment par lettre recommandée, en respectant le préavis prévu au contrat. Signé à distance ou hors établissement, il ouvre un délai de rétractation de quatorze jours.

Et ensuite, comment se passe la recherche ?

Une fois le mandat signé, tout commence par un brief approfondi : votre manière de vivre, vos contraintes, ce qui est négociable et ce qui ne l'est pas. Le sourcing s'appuie sur les annonces, mais surtout sur le réseau : une part des biens que nous présentons, notamment les biens de prestige, ne sont jamais publiés. Chaque bien proposé a déjà été évalué, jusqu'au budget des travaux éventuels quand le bien en demande. Vous ne visitez que ce qui vaut votre temps. Avant chaque visite, vous pouvez également vous référer à notre checklist, qui liste les points à contrôler.

Questions fréquentes

Quel est le prix d'un mandat de recherche ?

Les honoraires sont calculés sur le prix d'acquisition et fixés dans le mandat avant le début de la mission. Ils ne sont dus qu'une fois la vente conclue, et vous sont présentés au premier rendez-vous.

Un mandat de recherche est-il payant si l'on ne trouve pas ?

Non. La rémunération est au succès : si aucun bien n'est acquis, rien n'est dû.

Un chasseur immobilier peut-il demander un acompte ?

Non, c'est interdit par la loi Hoguet : aucune somme ne peut être versée avant que la vente soit effectivement conclue.

Quelle est la durée d'un mandat de recherche ?

Trois mois en général, renouvelable par écrit. La durée exacte figure obligatoirement au contrat.

Peut-on résilier un mandat de recherche ?

Oui, par lettre recommandée après la période initiale, avec le préavis prévu au contrat. Un délai de rétractation de quatorze jours s'applique en cas de signature à distance.

Quelle différence entre mandat simple et mandat exclusif ?

Le simple autorise plusieurs mandataires, l'exclusif confie la mission à un seul, avec un engagement renforcé en face. Le tableau ci-dessus les compare point par point.

Les honoraires s'ajoutent-ils aux frais de notaire ?

Oui, ils sont distincts : ils rémunèrent la recherche et s'anticipent dans le plan de financement, comme les frais d'acte.

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En faisant appel à Maison Kyka, vous pouvez compter sur notre engagement et notre détermination pour vous trouver l’appartement ou la maison de vos rêves. Nos mandats de recherche peuvent inclure une clause d'exclusivité, bien que notre valeur ajoutée réside principalement notre connaissance du potentiel de rénovation du bien acquis. Peu importe qui trouve le bien de vos rêves, nos équipes vous accompagnent de la première visite jusqu'à la fin des travaux de rénovation.