Investir en France depuis l’étranger en 4 étapes

Comment investir en France depuis l’étranger ? La question se pose pour de nombreux expatriés ou investisseurs non-résidents désireux de garder un lien avec la France tout en valorisant leur patrimoine. Si la solidité du marché et l’art de vivre hexagonal constituent des atouts indéniables, réussir un achat immobilier à distance suppose une méthode claire : comprendre le cadre fiscal et bancaire, choisir le bon bien, et s’entourer de partenaires de confiance.

Avec des taux de crédit parmi les plus avantageux d’Europe — autour de 3,1 % sur 15 ans, 3,22 % sur 20 ans et 3,30 % sur 25 ans en moyenne (source : HelloPrêt) — la France offre un contexte favorable à l’investissement immobilier. Encore faut-il savoir comment transformer cette opportunité en projet concret.

Chez Maison Kyka, nous accompagnons ceux qui souhaitent concrétiser leur projet immobilier, et leur donnons les clés pour investir sereinement en France — où qu’ils se trouvent dans le monde. 

Acheter un bien immobilier en France depuis un pays étranger se résume à quatre grandes étapes : 

1. Définir un projet d’achat compatible avec la vie hors de France.
2. Trouver le bien idéal à distance.
3. Anticiper les exigences financières d’un investissement en France depuis l’étranger.
4. Acheter et gérer son bien sans bouger de chez soi.

Définir un projet d’achat compatible avec la vie à l’étranger

Avant d’investir depuis l’étranger, il s’agit avant tout de définir un projet d’achat cohérent avec votre mode de vie et vos objectifs patrimoniaux : 

• Quel type de bien correspond le mieux à mon projet d’achat ? 
• Comment la fiscalité française va-t-elle influencer mon investissement ?
• Quel investissement locatif entreprendre selon mon profil ? 

Identifier le bon bien à acheter depuis l’étranger

Investir en France depuis l’étranger, c’est avant tout choisir le bon actif immobilier : celui qui répond à votre stratégie patrimoniale, à vos contraintes de distance et à votre tolérance au risque. 

Le premier critère est le rapport entre emplacement et usage : 

• Si votre objectif est de préparer un retour définitif en France ou de faire l’acquisition d’un pied-à-terre, privilégiez un bien situé dans une grande métropole comme Paris, un centre historique ou un quartier résidentiel recherché. Ces adresses garantissent une valeur patrimoniale stable et un fort potentiel de revente. 
• Si vous visez la rentabilité locative, orientez-vous vers des secteurs dynamiques où les prix d’acquisition sont plus accessibles et la demande locative soutenue. C’est le cas par exemple du 18ᵉ arrondissement de Paris.

Dans tous les cas, un bon investissement à distance repose sur un emplacement maîtrisé : transports, commerces, attractivité économique et qualité du cadre de vie doivent se combiner naturellement.

Vient ensuite le choix entre neuf et ancien. Le neuf séduit par son confort, ses normes énergétiques et sa simplicité de gestion : pas de travaux immédiats, garantie décennale, charges limitées. Mais il est souvent vendu plus cher, et sa valeur à la revente évolue plus lentement. À l’inverse, acheter un bien ancien offre des prix d’entrée plus bas et un potentiel de valorisation supérieur, notamment s’il s’accompagne d’un projet de rénovation.

Un autre point décisif est la typologie du bien : 

1. Studios, T1 ou T2 : compacts, faciles à entretenir et attractifs sur le marché locatif, ils conviennent parfaitement à un investissement ou à un pied-à-terre.
2. Appartements familiaux (T3, T4) : situés dans des quartiers résidentiels, ils s’adressent à ceux qui envisagent un retour en France ou recherchent un bien capable d’évoluer avec leur foyer.
3. Maisons et biens avec jardin : synonymes d’espace et de charme, ils séduisent pour une résidence principale ou secondaire. Mieux vaut toutefois privilégier un emplacement accessible — proche d’une gare TGV ou d’un aéroport — et anticiper la maintenance à distance.

Ainsi, acheter à distance induit de miser sur des actifs solides, bien situés, et capables de s’adapter à l’évolution de votre vie comme à celle du marché. Maison Kyka vous accompagne dans ce projet unique, grâce à son expertise tout-en-un, de la chasse immobilière à la rénovation.

La mise en location : la solution à privilégier pour rentabiliser votre investissement 

Investir dans un bien pour le mettre en location apparaît comme la solution la plus avantageuse du fait de la conjoncture française. L’Hexagone, et notamment ses grandes villes comme Paris, présente une forte tension locative et donc des taux de vacances minimes. Acheter un appartement pour le louer garantit donc des revenus quasi immédiats et l’amortissement des travaux de rénovation entrepris. 

Il convient en amont de l’achat de réfléchir à votre stratégie locative : 

• La location vide assure une certaine stabilité — baux de trois ans minimum, faibles risques d’impayés et de vacance locative. En revanche, le rendement brut est généralement plus modéré. 
• La location meublée permet quant à elle de viser un large panel de locataires — étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité — tout en profitant du régime LMNP. Les loyers sont en moyenne 15 % plus élevés (source : Insee et Observatoire des loyers) que dans le vide. La rotation des locataires est cependant plus fréquente, et la qualité du bien doit être irréprochable pour maintenir sa valeur locative. 
• La location de courte durée offre quant à elle le rendement brut le plus élevé, mais est aussi la plus exigeante. Il faut en effet respecter des règles strictes — déclaration en mairie, limitation à 120 jours par an pour les résidences secondaires — et assumer une logistique irréprochable comme le ménage, la remise des clés, la maintenance. 

Le rendement locatif réel dépend donc de votre capacité à équilibrer revenus, fiscalité et temps de gestion. Il ne s’agit pas seulement de viser le loyer le plus élevé, mais de choisir la formule la plus durable et la plus cohérente avec votre mode de vie à l’étranger. Maison Kyka accompagne justement ses clients dans cette recherche d’équilibre, en définissant les stratégies locatives les plus adaptées à chaque profil.

“Un grand merci à Maison Kyka qui nous a permis de réaliser l’investissement qu’on n’osait pas faire seuls ! Les équipes ont parfaitement su cibler le bon bien, proposer une décoration unique et offrir un suivi de travaux exemplaire. Elles ont tenu les délais et budget annoncés et sont toujours restées disponibles pour nous conseiller et répondre à nos questions.” Amélie Trinh

Comprendre la fiscalité relative à l’investissement immobilier depuis l’étranger

Forte d’un cadre fiscal avantageux, la France s’illustre comme un territoire stratégique pour les investissements immobiliers depuis l’étranger. Maîtriser ses règles est toutefois primordial afin d’orienter votre achat. 

Le principe de base est simple : les revenus locatifs perçus en France sont imposables en France, même si vous résidez à l’étranger. En pratique, vous déclarez chaque année vos loyers auprès de l’administration fiscale française, qui calcule votre impôt selon des taux spécifiques aux non-résidents :

• 20 % jusqu’à 27 794 € de revenu imposable,
• ou 30 % au-delà. 

Vous pouvez également opter pour le taux moyen, calculé sur l’ensemble de vos revenus — français et étrangers. Cette option permet souvent de réduire la note fiscale, notamment pour les Français expatriés vivant dans des pays à faible pression fiscale.

À cette imposition s’ajoutent les prélèvements sociaux : 

• Si vous résidez dans l’Union européenne, en Norvège, en Islande, au Liechtenstein ou en Suisse, vous bénéficiez d’un taux réduit de 7,5 %.
• Pour les résidents hors UE, le taux plein de 17,2 % s’applique.

La fiscalité dépend aussi du type de location que vous choisissez. Dans le cas d’une location vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez opter pour : 

• le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €,
• le régime réel, qui permet de déduire toutes vos charges — intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, taxe foncière, assurance, frais de gestion,
• ou la création d’un déficit foncier imputable sur vos autres revenus français, si vos dépenses dépassent vos recettes.

Dans le cas d’une location meublée, vous relevez du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre à ce titre des avantages considérables : au régime réel, la déduction des charges liées à l’activité locative (factures courantes, coûts d’entretien et de réparation etc.) et des amortissements s’applique. Ce mécanisme réduit le bénéfice imposable, jusqu’à parfois le rendre nul pendant plusieurs années. 

Les autres impôts liés à la propriété sont les mêmes que pour un résident :  

• la taxe foncière, 
• la taxe d’habitation si le logement n’est pas loué à titre permanent,
• l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si la valeur nette de votre patrimoine immobilier français dépasse 1,3 million d’euros.

CONSEIL

La France a signé plus de 120 conventions fiscales internationales pour éviter la double imposition. Avant d’acheter, vérifiez si une convention existe entre la France et votre pays d’expatriation, et comment elle s’applique à vos revenus immobiliers.

Dénicher le bien idéal sans bouger de chez soi

En achetant à distance, plusieurs options s’offrent à vous : 

• La recherche débute souvent en ligne, bien que cette solution vous limite pour trouver le bien idéal. 
• Faire appel à un expert du marché immobilier local est une étape vivement recommandée pour garantir la réussite de votre projet d’achat. 

Trouver un bien en ligne, une solution utile mais limitée

Lorsqu’on vit à l’étranger, la recherche d’un bien immobilier en France commence presque toujours derrière un écran. Les portails d’annonces, les visites virtuelles et les outils d’estimation en ligne rendent l’achat à distance plus accessible que jamais. Pourtant, trouver le bon bien exige de savoir lire entre les lignes.

Les plateformes d’annonces immobilières permettent aujourd’hui de filtrer les résultats par type de bien, budget, surface ou rentabilité estimée. Couplées à des simulateurs de rendement locatif, elles offrent une première approche utile pour affiner votre stratégie. En quelques heures, vous pouvez cartographier le marché d’un arrondissement parisien ou comparer les prix d’achat entre différentes communes. Certaines agences proposent même des visites virtuelles immersives, idéales pour une première sélection.

Mais si l’achat à distance est devenu techniquement simple, les informations présentes en ligne restent incomplètes et biaisées : 

• Les photos, souvent optimisées pour la mise en valeur, n’indiquent ni la luminosité réelle, ni l’état du vis-à-vis, et mettent rarement en avant les malfaçons. 
• Les visites virtuelles ne montrent pas les nuisances sonores, les odeurs d’humidité, ni la qualité du voisinage. 
• Les estimations en ligne se basent sur des moyennes de marché qui ne reflètent pas toujours les disparités d’un micro-quartier. 
• Les biens confidentiels et les meilleures opportunités circulent parfois hors marché, au sein de réseaux privés d’agents ou d’investisseurs. 

Déléguer la recherche à un acteur du marché immobilier local

Confier la recherche de son bien à un professionnel local lorsqu’on réside à l’étranger est avant tout une garantie de réussite, surtout lorsqu’il s’agit d’un premier achat immobilier. 

Une présence sur place présente de nombreux avantages : 

• Un accès privilégié au terrain : un partenaire local travaille au quotidien avec des agences, notaires et marchands de biens. Il bénéficie de réseaux internes, évalue la pertinence des prix affichés, la qualité de l’immeuble ou encore l’état de la copropriété.
• Un gain de temps et d’énergie : vous déléguez la prise de contact avec les agences, la vérification des diagnostics ou encore l’organisation des visites. Vous intervenez uniquement lorsque l’opportunité correspond à vos critères, votre parcours gagne en efficacité mais vous restez décisionnaire à chaque étape.
• Une assurance contre les erreurs : acheter un bien en France depuis l’étranger implique des particularités juridiques et administratives — signature électronique, financement non-résident, transfert des fonds, obligations fiscales. Un acteur local expérimenté connaît ces rouages et vous guide pour éviter les mauvaises surprises. Le résultat : une acquisition fluide, conforme aux délais, et sans stress inutile.

En somme, déléguer la recherche à un professionnel local, c’est transformer un achat complexe en projet maîtrisé et serein. 

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Anticiper les exigences financières d’un achat immobilier depuis l’étranger

Du fait de la distance, les exigences financières d’un achat depuis l’étranger sont différentes de celles d’un résident français :

• Un non-résident doit justifier de garanties de financement supplémentaires auprès des banques françaises pour obtenir un prêt.
• En cas de refus d’emprunt en France, un investisseur non-résident doit trouver des solutions alternatives s’il souhaite poursuivre son projet d’achat.

Justifier de solides garanties de financement auprès des banques françaises

Obtenir un prêt immobilier en France depuis l’étranger est tout à fait possible, mais les conditions sont plus strictes que pour un emprunteur résidant sur le territoire. Les banques françaises, plus prudentes face à la distance et aux différences de fiscalité, redoublent d’exigence à trois niveaux : 

1. La stabilité des revenus : une banque française financera plus volontiers un emprunteur en CDI, cadre ou profession libérale, employé par une société reconnue — des statuts qui, exercés via un contrat local ou expatrié, rassurent. Si vos revenus proviennent d’un contrat local à l’étranger, il vous faudra prouver leur régularité et leur pérennité à l’aide de documents traduits et certifiés — fiches de paie, relevés de compte, contrats de travail, avis d’imposition.
2. L’apport personnel : là où un résident peut emprunter 90 % du prix du bien, un non-résident devra généralement fournir 20 à 30 % du prix d’achat (hors frais de notaire). Cet apport rassure le prêteur et démontre votre capacité à épargner. Certaines banques demanderont aussi l’ouverture d’un compte ou d’un produit d’épargne sur leur réseau (assurance-vie, livret) comme contrepartie au crédit. 
3. La structure du crédit : les durées sont souvent plus courtes — entre 15 et 20 ans  — et le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus mensuels. L’assurance emprunteur, obligatoire en France, fait l’objet d’une attention particulière pour les non-résidents : le coût peut être plus élevé, et la banque exigera parfois un questionnaire médical plus complet. 

REMARQUE

Ces exigences peuvent être vues comme un levier de négociation. Un client solvable et bien préparé peut obtenir des conditions de taux proches de celles d’un résident.

Afin de faciliter les démarches auprès des banques, le recours à un courtier spécialisé constitue un atout majeur. Ce dernier peut réduire de plusieurs semaines le délai d’émission d’une offre de prêt, optimise votre dossier pour maximiser vos chances d’obtention de prêt, tout en évitant d’interminables échanges avec différentes banques. 

Enfin, il est conseillé de préparer le financement avant la signature du compromis. En France, les délais de financement sont encadrés, et le non-respect des échéances peut vous faire perdre votre acompte. Un accord de principe ou une simulation bancaire préalable prouve votre sérieux et renforce votre position lors des négociations. 

En cas de refus de prêt français : envisager des solutions alternatives

Même avec un dossier solide, il arrive que les banques françaises refusent un financement à un acheteur non-résident. Ce refus ne remet pas en cause la qualité du projet, mais traduit souvent une politique interne restrictive : certaines banques ne traitent tout simplement pas les dossiers de non-résidents, ou exigent des garanties que vous ne pouvez pas fournir. 

Dans ce cas, plusieurs solutions existent pour contourner le blocage et concrétiser votre achat immobilier depuis l’étranger : 

1. Solliciter une banque de votre pays de résidence : certains établissements étrangers disposent d’une filiale ou d’un partenariat en France, leur permettant de financer un bien situé sur le territoire français. Ces banques proposent souvent des crédits en euros, garantis par le bien français, avec des conditions de taux correctes. Attention cependant au risque de change si votre salaire et votre emprunt ne sont pas libellés dans la même devise : une variation défavorable du taux de change peut alourdir le coût global du crédit.
2. Recourir au nantissement d’actifs financiers : si vous disposez d’un patrimoine placé (épargne, assurance-vie, portefeuille de titres), vous pouvez proposer à la banque de le bloquer en garantie partielle ou totale du prêt. En contrepartie, la banque accepte plus facilement de vous accorder un financement, voire d’assouplir les conditions d’emprunt.
3. Acheter comptant et mettre en place un financement différé : cette stratégie appelée “prêt post-acquisition” vous permet d’acheter un bien, rapidement, avec vos fonds propres, puis de solliciter un crédit dans les mois suivants, une fois le logement loué et les revenus locatifs stabilisés. Vous récupérez ainsi une partie du capital investi.  
4. Investir en famille : certains investisseurs optent pour un co-investissement familial au sein d’une SCI (Société Civile Immobilière), regroupant plusieurs associés. Cette structure permet de mutualiser les apports, de répartir les charges et de faciliter la gestion à distance.

Un refus de prêt n’est donc pas une impasse, mais l’occasion de repenser votre stratégie. L’essentiel est de rester proactif et de s’entourer des bons partenaires pour avancer sans perdre de temps. Spécialisés dans l’achat de biens, même depuis l’étranger, les responsables de projet immobilier Maison Kyka sont à votre écoute et vous orientent vers la solution de financement la plus adaptée. 

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Acheter et gérer son bien à distance

Investir en France depuis l’étranger est désormais largement facilité, de l’achat à la gestion du bien : 

• La dématérialisation des démarches administratives permet un suivi à distance.
• La sollicitation d’un partenaire local à la suite de l’achat permet une gestion centralisée du bien.

Réaliser les démarches administratives de façon dématérialisée

Acheter un bien immobilier en France depuis l’étranger n’impose plus de se déplacer : la quasi-totalité des démarches peut aujourd’hui être effectuée à distance et de manière sécurisée. Ce qui autrefois relevait du casse-tête administratif, est désormais un processus fluide, à condition d’être rigoureux dans la transmission des documents.

La signature électronique est l’une des avancées les plus déterminantes pour les non-résidents. Depuis 2020, les notaires français peuvent faire signer un compromis ou un acte authentique à distance, via un système certifié conforme aux exigences du Conseil supérieur du notariat. Vous recevez un lien sécurisé, assistez à la signature en visioconférence, puis validez les documents à l’aide d’un code unique. Cette procédure, strictement encadrée, a la même valeur juridique qu’une signature en personne. Elle permet de finaliser l’achat depuis votre pays de résidence, sans interrompre votre activité ni multiplier les allers-retours.

Une autre option consiste à donner procuration à une personne de confiance — un proche, un collaborateur de votre notaire ou un représentant légal. Cette solution est fréquemment utilisée lorsque l’acte doit être signé dans un délai court ou lorsque le décalage horaire complique l’organisation d’une signature électronique. La procuration est établie par acte notarié, souvent signée électroniquement elle aussi, et confère à votre mandataire le pouvoir d’agir en votre nom pour signer l’acte définitif.

Le transfert des fonds est également encadré avec rigueur. Les sommes destinées à l’acquisition doivent obligatoirement transiter par le compte séquestre du notaire, garantissant leur traçabilité et leur conformité avec la réglementation française sur la lutte contre le blanchiment d’argent (TRACFIN). 

Parallèlement, certaines démarches logistiques peuvent être anticipées en ligne, comme ouvrir un compte bancaire français ou déclarer ses revenus fonciers.

Enfin, la dématérialisation s’étend jusqu’à la gestion quotidienne du bien. Des plateformes permettent aujourd’hui de centraliser tous les documents immobiliers : diagnostics, devis, quittances, contrats d’assurance ou factures d’entretien. L’investisseur à distance garde ainsi un œil sur son patrimoine sans dépendre du papier ou du courrier.

S’associer à un partenaire local après l’achat

Une fois l’achat signé, la réussite d’un investissement immobilier à distance repose sur la capacité à suivre et valoriser le bien sans être sur place. C’est là qu’intervient le rôle du partenaire local, véritable relais opérationnel qui transforme votre acquisition en un projet pérenne, rentable et simple à gérer depuis l’étranger.

Un bon partenaire va plus loin que la transaction : il devient le chef d’orchestre du projet immobilier en supervisant les travaux et en veillant au respect du calendrier et du budget. Cet accompagnement est d’autant plus précieux lorsqu’il s’agit de la rénovation d’un appartement haussmannien ou une mise aux normes énergétiques : un œil expert sur place assure un résultat conforme à vos attentes.

Dans le cas d’un investissement locatif, vous pouvez confier la gestion de votre bien à ce même partenaire pour le suivi des démarches administratives, la sélection des locataires, ou encore l’encaissement des loyers.

Collaborer avec un partenaire de terrain, c’est aussi bénéficier d’un réseau professionnel intégré : artisans, architectes, décorateurs, conciergeries, gestionnaires de patrimoine. Ensemble, ils forment un écosystème fiable, capable de valoriser votre bien sur le long terme et d’en préserver la rentabilité.

Chez Maison Kyka, cette philosophie est au cœur de l’accompagnement : après l’acquisition, nos équipes orchestrent la rénovation, l’aménagement et la mise en location du bien. Tout est pensé pour offrir aux investisseurs non-résidents un projet clé en main, combinant esthétique, confort et performance locative — comme si vous étiez là. 

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