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Immobilier
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5 raisons d'investir dans un bien immobilier haut-de-gamme
Sommaire
« Bien d’exception », « immobilier de prestige », « propriété haut-de-gamme », « appartement de luxe » … Les appellations sont nombreuses mais elles désignent bien un segment de l’immobilier français, avec ses propres codes, ses exigences et surtout, ses opportunités pour les investisseurs avisés.
Un bien immobilier haut-de-gamme se caractérise tout d’abord par son prix très supérieur à la moyenne du marché. En France, où le prix au mètre carré tourne autour de 3 000 € (en moyenne), ces biens s’affichent souvent à 6 à 8 fois ce tarif. On parle ici de villas contemporaines avec vue sur mer, de demeures historiques au cœur des plus beaux villages ou encore d’appartements haussmanniens dans les plus beaux quartiers de Paris.
Au-delà du prix, un bien de prestige se caractérise aussi par un ensemble de caractéristiques qui lui confèrent un cachet unique, comme :
- une localisation rare,
- une architecture remarquable,
- des matériaux nobles,
- une belle histoire.
Ces propriétés ne sont pas soumises aux mêmes dynamiques que les logements classiques. Leur rareté, leur forte valeur d’usage et leur dimension symbolique en font des biens hors normes, recherchés pour ce qu’ils représentent autant que pour ce qu’ils offrent.
Investir dans ce segment, c’est entrer dans un marché tendu. L’offre y est limitée car certaines localisations sont figées (ex : il n’existe qu’une seule place des Vosges) et certains types d'actifs sont par nature limités (ex : hôtels particuliers, immeubles classés, vues panoramiques…). Leur unicité justifie leur prix et leur attractivité dans le temps.
Dans cet article, nous vous donnons cinq raisons d’acheter un bien immobilier haut-de-gamme.
Le marché du luxe plus résilient que celui des biens immobiliers traditionnels
« L’immobilier de luxe reste une valeur sûre, même en période d’incertitude »
Alors que l’immobilier classique traverse une période de ralentissement, l’immobilier haut-de-gamme affiche une santé plus robuste.
Depuis 2022, les prix des logements traditionnels fléchissent dans la plupart des grandes villes françaises. À Paris, ils sont même passés sous la barre des 10 000 € du mètre carré en novembre 2023. Pendant ce temps, les biens de prestige résistent mieux, voire progressent.
Remarque
Selon Sotheby's International Realty France-Monaco, le marché de l'immobilier de luxe a enregistré un volume de ventes proche de 1,4 milliard d'euros en 2024, soit une baisse de seulement 7 % par rapport à 2023. Sur la même période, le volume de vente global en France chutait de 17 %.
- Principale explication : la montée rapide des taux d’intérêt, qui a paralysé une grande partie des acquéreurs, a eu un impact limité sur la clientèle haut-de-gamme. Celle-ci mobilise souvent des fonds propres ou dispose d’un accès facilité au crédit via une banque privée.
- Résultat : les projets aboutissent, les ventes se maintiennent et les prix suivent une trajectoire plus stable. L’immobilier haut-de-gamme reste actif même lorsque le reste du marché patine.
Paris illustre parfaitement cette différence. Tandis que les « biens classiques » subissent une correction notable, sur la même période les appartements de luxe affichent une croissance. Ce phénomène s’observe surtout dans les quartiers les plus cotés, comme le 6ᵉ, le 7ᵉ et le 16ᵉ arrondissement de la capitale.
Remarque
Le 16ᵉ arrondissement de Paris représente près de 30 % de l’offre disponible dans l’immobilier haut-de-gamme à Paris.
La France dispose d’un patrimoine immobilier attractif
Investir dans un bien immobilier haut-de-gamme en France, c’est miser sur une richesse patrimoniale qui ne se démode pas. L’Hexagone concentre une diversité architecturale et paysagère rare en Europe. Chaque région française a un cachet particulier, une signature historique ou culturelle qui donne au bien son caractère unique.
En Provence, l’authenticité d’un mas du XVIIIe siècle entouré d’oliviers séduit une clientèle en quête de douceur de vivre. Dans les Alpes, les chalets de prestige rivalisent de boiseries, de vues dégagées et d'intérieurs mêlant tradition et modernité.
Sur la Côte d’Azur, les villas contemporaines avec vue sur mer se font rares entre Saint-Tropez, Cap d’Antibes et Villefranche-sur-Mer. Dans le Bordelais, les propriétés viticoles allient passion et patrimoine.
À Paris, ce sont les grandes hauteurs sous plafond et les moulures qui séduisent. Le Marais, Saint-Germain-des-Prés, les Invalides ou le Triangle d’or conserve une attractivité constante, notamment auprès des acquéreurs étrangers.
Ce qui rend ce patrimoine particulièrement attractif, c’est sa capacité à traverser le temps en conservant son prestige génération après génération. Châteaux classés, bastides provençales, villas Art déco, appartements haussmanniens, chalets alpins ou encore maisons de maître entourées de vignes… Acheter un appartement ou une maison de caractère dans une région emblématique, c’est rejoindre une lignée de propriétaires parfois illustres, c’est constituer un actif à transmettre à ses enfants et adhérer à un art de vivre.
La France, avec son héritage architectural, son savoir-faire artisanal et la diversité de ses paysages, reste l’un des pays les plus convoités pour investir dans l’immobilier haut-de-gamme.
Un bien haut-de-gamme attire des locataires de qualité
La rareté, la qualité et l’unicité des biens immobiliers haut-de-gamme créent une demande constante de la part d’une clientèle exigeante et solvable. Acheter pour louer ce type de bien, c’est s’assurer un loyer élevé et sécurisé.
En effet, les propriétaires conservent longtemps de biens de prestige, les nouveaux entrants sont donc rares. En parallèle, la demande locative est telle qu’un bien haut-de-gamme qui entre sur le marché attire immédiatement l’attention, surtout s’il est bien situé.
Si vous ne disposez pas d’un budget suffisant pour acheter un bien haut-de-gamme neuf, il est possible de trouver un bien à un prix plus abordable, dans un immeuble ancien, bien situé mais nécessitant des travaux.
Ainsi, acheter un bien avec des travaux à réaliser vous donne l’opportunité de le transformer en un bien haut-de-gamme, notamment grâce à :
- la rénovation et l’aménagement des différentes pièces,
- l’installation d’un système de chauffage performant connecté à des outils de domotique,
- l’utilisation de matériaux de qualité,
- la réalisation de menuiseries sur mesure,
- des finitions et une décoration d’intérieur soignée.
Remarque
Les locataires haut-de-gamme, qu’ils soient français ou internationaux, portent une attention croissante à la performance environnementale des logements. Une bonne isolation et un bon DPE sont des atouts de plus en plus valorisés.
Rénover un logement ancien bien situé reste une stratégie judicieuse pour se positionner sur le marché du haut-de-gamme. Vous achetez moins cher, vous valorisez davantage et vous ciblez des locataires exigeants qui privilégient le charme rénové au neuf impersonnel. Contrairement aux idées reçues, cette stratégie peut s’avérer plus rentable qu’un achat dans le neuf.
Chez Maison Kyka, nos chasseurs immobiliers sont formés pour trouver des biens anciens dont la valeur immobilière peut augmenter considérablement après rénovation. Une fois acquis, notre studio d’architecte d’intérieur et notre équipe de compagnons vous permettent de bénéficier d’une rénovation clé en main, alignée avec vos goûts et les exigences du marché de l’immobilier haut-de-gamme.
“Un grand merci pour votre accompagnement. Je me suis sentie aussitôt en confiance et comprise dans mes besoins et attentes. Bravo à toute l' équipe pour votre écoute, votre disponibilité et le respect des délais qui était très important pour moi. Je suis ravie du résultat final : merci infiniment.”
Murielle Bardoux
La France propose des dispositifs fiscaux avantageux
Investir dans un bien immobilier haut-de-gamme permet de bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux.
Par exemple, la loi Malraux s’adresse aux investisseurs qui achètent un bien situé dans un Site Patrimonial Remarquable dans le but de le rénover et de le louer pendant au moins 9 ans. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % à 30 % (dans la limite de 400 000 €) pendant 4 années consécutives.
Par ailleurs, la loi Monuments Historiques permet de déduire 100% des dépenses liées à la rénovation d’un bien classé Monuments Historiques. Cet avantage fiscal, sans limite de revenu, s’applique uniquement aux biens classés et suppose un engagement de détention d’au moins 15 ans. Cela dit, les dépenses éligibles dans le cadre de la loi Monuments Historiques doivent concerner des travaux de restauration validés et encadrés par les Architectes des Bâtiments de France.
Exemple
Un investisseur qui engage 300 000 € de travaux sur un immeuble classé peut en déduire l’intégralité de son revenu global imposable, dès l’année de sa réalisation. Ce dispositif est particulièrement intéressant pour un contribuable imposé dans la tranche maximale de l’impôt sur le revenu (IR) et qui souhaite investir dans un bien de prestige avec une forte valeur patrimoniale.
Enfin, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est adapté à l’immobilier de prestige car il permet de générer un revenu locatif net d’impôt pendant plusieurs années. Ce statut permet d’amortir le bien (hors terrain) et le mobilier afin de réduire considérablement, voire annuler, l’imposition sur les loyers. Il est compatible avec la location longue durée ou la location saisonnière, à condition de respecter la réglementation locale (notamment à Paris ou dans les zones tendues).
Une qualité de vie prisée
Investir dans un bien immobilier haut-de-gamme, c’est aussi faire le choix d’un cadre de vie propre à la France.
En bord de mer, dans les villages de Provence, au cœur des vallées alpines ou dans les quartiers historiques de grandes métropoles, la diversité des paysages français et le style de chaque région séduit aussi bien les acheteurs français que les internationaux. Un mas entouré de vignes dans le Luberon ne propose pas la même ambiance qu’un appartement au cœur du 7ème arrondissement de Paris, mais ils séduisent tous deux par leur authenticité et le calme qu’ils procurent.
Le marché de l’immobilier français s’appuie également sur les infrastructures de qualité qu’on trouve dans l’Hexagone : bonnes écoles, restaurants étoilés, opéras, musées, hôpitaux de renom, commerces de luxe… Ces éléments sont des critères importants pour une clientèle exigeante.
Remarque
De nombreux acheteurs investissent depuis l’étranger dans le marché de l’immobilier français, séduits autant par la valeur de l’actif que par la perspective de passer du temps dans un pays stable économiquement et riche culturellement. D’ailleurs, la quasi-parité euro-dollar a augmenté le pouvoir d’achat des acheteurs américains, augmentant par la même occasion leur intérêt pour les biens haut-de-gamme en France, notamment sur la Côte d’Azur et à Paris.
Comment investir dans l’immobilier haut-de-gamme ?
Investir dans un bien immobilier haut-de-gamme exige une approche structurée. C’est un marché sélectif où chaque détail a son importance. Pour bien investir, il faut :
- Définir une stratégie claire
- Identifier le bon bien
- Sécuriser un financement adapté
- Augmenter la valeur du bien grâce à des travaux de rénovation
La première étape consiste à clarifier votre objectif : souhaitez-vous acheter votre résidence principale et la transmettre à vos enfants ? Souhaitez-vous louer le bien ou en faire un actif mixte (résidence secondaire + location saisonnière) ?
