Comment donner de la valeur à un appartement ou à une maison ?

Comment un bien immobilier prend-il de la valeur ?

Acheter un bien immobilier peut être un investissement rentable à condition que l’appartement ou la maison prenne de la valeur avec le temps.

En premier lieu, la valeur d’un bien immobilier évolue à la hausse ou à la baisse en fonction de facteurs extérieurs, tel que :

1. L’évolution du marché de l’immobilier : selon l’INSEE, le prix des biens immobiliers a augmenté de 30% entre 2013 et 2023
2. La tension immobilière dans le secteur géographique où se situe le bien : dans certains quartiers prisés, l’offre est inférieure au nombre d’acheteurs intéressés, tirant vers le haut le prix du mètre carré.

Cela dit, les caractéristiques d’un bien immobilier exercent également une grande influence sur sa valeur vénale. Un propriétaire dispose de plusieurs moyens pour augmenter la valeur immobilière de son appartement ou de sa maison :

1. Améliorer le Diagnostic de Performances Énergétiques
2. Rénover ou optimiser les pièces importantes
3. Améliorer la décoration et l’aménagement intérieur
4. Ajouter des commodités uniques
5.  Agrandir la surface du bien

En général, acheter un bien avec des travaux à réaliser est une bonne stratégie car la rénovation permet d’augmenter rapidement sa valeur immobilière. Mais encore faut-il bien évaluer le montant des travaux afin qu’il puisse être amorti par la plus-value réalisée à la revente.

Que vous souhaitiez acheter votre résidence principale ou vendre votre logement pour en acheter un autre, il est important d’apprendre à apprécier la valeur immobilière d’un bien en fonction de ses atouts et de ses défauts. Cela permet d’acheter au bon prix et d’évaluer la valeur que vous pouvez donner au bien en effectuant des travaux.

Chez Kyka, nous sommes spécialisés dans l’achat et la rénovation de biens immobiliers. En signant avec nous un mandat de recherche, vous êtes accompagné par un chargé de projet formé par des architectes d’intérieur afin de trouver rapidement le bien de vos rêves, c’est-à-dire celui qui correspond à vos critères et qui peut prendre beaucoup de valeur après la réalisation de travaux de rénovation.

Après la finalisation de l'achat de votre bien, notre studio d’architectes d’intérieur prend en charge les travaux pour vous offrir une rénovation clé en main, allant de la conception architecturale à l’ameublement des pièces. Si quelques années plus tard, vous souhaitez revendre votre bien, nous pouvons nous en charger car nous sommes le mieux placés pour vendre au meilleur prix un bien que nous avons rénové.

"De la recherche du bien (un mouton à 5 pattes tellement nous avions de critères) à la réalisation des travaux jusqu'à la livraison finale (dans les délais !!!) tout s'est très bien passé. L'équipe a été très supportive, architecte de grande qualité (à l’écoute et d'excellents conseils). Et surtout un appartement mieux que ce que nous espérions. Je recommande Kyka"
Amine Achite

1. Augmenter la valeur d’un bien en améliorant ses performances énergétiques

Le DPE est un diagnostic immobilier obligatoire qui analyse la qualité de l’isolation et la consommation énergétique d’un logement. En raison d’une augmentation des prix de l’énergie et d’une prise de conscience collective des enjeux écologiques de notre époque, les acheteurs sont de plus en plus sensibles aux performances énergétiques d’un logement. En 2023, le prix au mètre carré des biens les plus énergivores, c’est-à-dire associés à une étiquette F ou G, était de 10% inférieur au prix moyen du marché (source : étude de Guy Hoquet).

C’est pourquoi chez Kyka, nous portons une attention particulière aux biens dont le DPE peut être amélioré d’un ou deux niveaux grâce à des travaux de rénovation. 

Par exemple, pour améliorer le DPE d’une maison ou d’un appartement et augmenter sa valeur, vous pouvez :

• Installer des fenêtres à double vitrage,
• Améliorer l’isolation du sol, des murs, des combles etc…
• Installer un système de chauffage performant (ex : chaudière à granulés, pompe à chaleur…)
• Installer des radiateurs à panneau rayonnant ou à inertie,
• Installer une VMC double flux,
• Installer des panneaux solaires afin d’alimenter l’habitat en énergie renouvelable.

Pour aider les propriétaires à améliorer les performances énergétiques de leur maison ou de leur appartement, des aides financières existent. Par exemple, les logements construits il y a plus de 15 ans sont éligibles au dispositif MaPrimeRénov. Le montant de l’aide dépend du montant des travaux et des revenus des propriétaires.

Par ailleurs, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un autre dispositif accessible sans conditions de ressources et cumulable avec MaPrimeRénov. Ce prêt sans intérêt permet de financer la rénovation ponctuelle ou globale d’un logement, dans la limite de 50 000 €.

2. Rénover et optimiser l’aménagement des pièces importantes

Il est possible d’augmenter considérablement la valeur d’un logement en optimisant l’aménagement de l’espace disponible ou en rénovant certaines pièces centrales.

Bien que les attentes des acheteurs varient, ceux-ci portent souvent une importance particulière à l’état de la cuisine et de la salle de bain. En visitant une maison ou un appartement, certains acheteurs peuvent être déçus en découvrant une (trop) petite cuisine indépendante ou une salle de bain vétuste.

En effet, la rénovation ou le réaménagement de ces pièces techniques peut être long et coûteux, ce qui peut décourager les acheteurs qui préfèrent acheter un bien confortable dans lequel ils peuvent emménager sans effectuer de travaux (quitte à investir plus d’argent).

Dans certains cas, il n’est pas nécessaire de rénover intégralement les pièces maîtresses de votre bien. Voici quelques exemples de travaux qui peuvent donner plus de valeur au logement :

• Casser la cloison qui sépare la cuisine de la salle à manger ou du salon afin d’agrandir l’espace de vie au coeur du logement,
• Agrandir le plan de travail de la cuisine
• Remplacer le meuble vasque de la salle de bain

Enfin, si vous souhaitez augmenter la valeur de votre maison, vous pouvez également envisager d’aménager le garage ou le grenier, de diviser les plus grandes chambres afin de pouvoir créer une autre salle de bain ou des chambres supplémentaires.

Une rénovation totale est la meilleure manière de valoriser un bien car cela permet de créer une cohérence globale typique des biens d'exceptions (très recherchés sur le marché). En faisant appel à Kyka, notre studio d’architecte d’intérieur vous aide à révéler le potentiel de votre logement en optimisant au maximum l’espace disponible.

Vous hésitez entre l’achat d’un bien neuf ou ancien ? Avec Kyka, vous profiterez du charme de l’ancien et après les travaux, de tout le confort moderne.

“Un grand merci pour votre accompagnement. Je me suis sentie aussitôt en confiance et comprise dans mes besoins et attentes. Bravo à toute l' équipe pour votre écoute, votre disponibilité et le respect des délais qui était très important pour moi.Je suis ravie du résultat final : merci infiniment.”
Murielle Bardoux

3. Améliorer la décoration intérieur du bien

Parfois, il n’est pas nécessaire d’entreprendre de travaux pour donner de la valeur à un bien immobilier.  Quelques ajustements ciblés peuvent considérablement améliorer l’attractivité d’un appartement ou d’une maison aux yeux des acheteurs potentiels.

Une solution simple et économique consiste à rafraîchir la propreté ou la décoration intérieure du logement afin qu’il se présente sous son meilleur jour lors des visites. Les américains appellent cette technique le “home staging”.

Concrètement, l’idée est de supprimer les défauts superficiels qui peuvent attirer l'œil des acheteurs et ternir l’image qu’ils gardent du logement. Cela peut se jouer à peu de choses : un éclairage inadapté, une mauvaise odeur, des traces de saleté, des meubles encombrants…

Pour améliorer la valeur de votre logement à moindres coûts, vous pouvez par exemple :

• Nettoyer ou changer les joints de la salle de bain,
• Repeindre le carrelage de la cuisine ou de la salle de bains avec une peinture adaptée,
• Repeindre les murs ou le plafond de certaines pièces,
• Déplacer ou stocker certains meubles afin de donner accès à plus de surface habitable,
• Libérer l’espace autour des fenêtres pour laisser passer un maximum de lumière.

Il existe de nombreuses manières d’embellir et d’augmenter la valeur d'un appartement ou d’une maison sans se ruiner. Cependant, gardez un œil sur votre budget afin que la somme de ces petits rafraîchissements reste rentable. La clé est de trouver le bon compromis entre la valeur ajoutée des ajustements à effectuer et leur prix.

4. Ajouter des commodités uniques à votre propriété

Pour maximiser la valeur de votre bien immobilier, vous pouvez y ajouter des commodités qui créent une véritable expérience de vie et générer un “coup de cœur immobilier”. Les acheteurs sont souvent séduits par des éléments qui sortent de l’ordinaire, même s’ils ne sont pas indispensables au fonctionnement d’un logement. Ces touches supplémentaires peuvent aider votre propriété à se démarquer sur le marché de l’immobilier.

Par exemple, la fenêtre d’un appartement sous les toits peut être transformée en balcon grâce à une fenêtre balcon Velux. Un détail qui peut plaire à de nombreux acheteurs désirant un accès à l'extérieur.

Mieux encore, vous pouvez opter pour des installations plus luxueuses comme : 

• une piscine, 
• une douche-hammam,
• un chauffage au sol,
• un système de domotique qui rend votre logement “intelligent”. 

Ces commodités augmentent le confort de l’habitat et font grimper la valeur perçue de votre bien.

5. Agrandir la surface habitable ou être autorisé à réaliser des extensions

La surface habitable est un critère-clé dans l’évaluation d’un bien immobilier. Agrandir votre logement peut ainsi générer une augmentation significative de sa valeur car au-delà de la valeur perçue, le prix d’un logement dépend avant tout de sa surface habitable. Cependant, gardez à l’esprit que la taxe foncière augmentera en proportion de la superficie ajoutée.

Par exemple, vous pouvez augmenter la surface habitable de votre logement grâce à :

• La construction d’un garage,
• L’aménagement des combles, 
• La transformation d’une cave pour créer un souplex,
• La surélévation d’un appartement situé au dernier étage,
• L’installation d’une mezzanine dans une pièce.

Afin d’agrandir la surface d’un bien immobilier, certaines autorisations doivent être obtenues. Dans les zones couvertes par un Plan Local d’Urbanisme (PLU), une déclaration préalable suffit pour les agrandissements de moins de 40 m², sauf si votre bien excède 150 m² après travaux. En l’absence de PLU, un permis de construire est nécessaire pour toute extension de plus de 20 m².

Cela dit, obtenir une autorisation de construction ou de transformation peut également donner de la valeur à votre bien immobilier, même si les travaux ne sont pas encore réalisés. Un permis de construire ou l’approbation d’un projet par une copropriété reste attaché au bien immobilier et peut séduire les acheteurs en quête d’un bien à rénover. Par exemple, l’autorisation de diviser une maison en plusieurs appartements ou de transformer un garage en habitation peut considérablement augmenter l’attractivité d’une propriété.