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Acheter un appartement ou une maison avec travaux : bonne idée, à quelles conditions ?
Acheter un bien immobilier à rénover est une aventure unique, pleine de défis et d’opportunités. Que vous rêviez d’un appartement en centre-ville ou d’une maison de charme à réinventer, l’acquisition d’un bien avec travaux offre la chance de créer un lieu qui vous ressemble et de réaliser un investissement malin. Acheter un bien à rénover permet de négocier le prix de vente à la baisse, de profiter d'aides financières intéressantes et, à terme, d’une belle plus-value. Mais attention, pour que ce rêve devienne réalité, mieux vaut être bien préparé. Dans cet article, découvrez ce qu’il faut savoir avant de s’engager dans la première étape de cet achat immobilier.
L'essentiel en 30 secondes
Acheter un bien avec travaux permet d'accéder à un meilleur emplacement, de négocier le prix et de créer de la valeur, à une condition : avoir chiffré les travaux avant de faire une offre. Ce guide explique comment estimer un chantier en visite, comment transformer ce chiffrage en argument de négociation, et ce qu'il faut vérifier avant de signer. Chez Maison Kyka, la visite technique et le chiffrage font partie de la recherche du bien.
Les avantages d’acheter un bien à rénover
Acheter un appartement ou une maison et y faire des travaux offre plusieurs avantages. Cela permet :
- de profiter d’un bon emplacement
- de négocier le prix de vente à la baisse
- d’aménager l’intérieur du bien comme bon vous semble
- d’augmenter la valeur immobilière et réaliser une plus-value à la revente
Profiter d’un meilleur emplacement
Si vous visez un emplacement de choix en centre-ville ou un investissement locatif particulièrement rentable, acquérir un bien immobilier avec travaux peut se révéler être un choix judicieux. En effet, les biens récents, souvent construits en périphérie, ne peuvent rivaliser avec le charme et la praticité d’un logement ancien bien situé.
Où acheter est d’autant plus important si vous envisagez d’acheter pour louer. En général, les biens anciens ont l’avantage de bénéficier d’une bonne proximité avec les transports en commun, les commerces et autres commodités. Que ce soit aux yeux des jeunes professionnels ou des seniors souhaitant éviter d’utiliser une voiture pour se déplacer, un bien rénové en centre-ville est bien plus attractif.
Bénéficier d’un prix de vente plus bas
En raison des rénovations à prévoir, les biens anciens sont souvent proposés à des prix plus accessibles que les biens neufs ou récemment rénovés. Cette différence peut représenter une économie conséquente, parfois 10 à 20 % moins cher, voire plus si les travaux de rénovation sont importants.
Les frais de notaire pour un bien ancien sont plus élevés que ceux pour un bien neuf (7 à 8 % contre 2 à 3 %). Cela dit, le prix des travaux de rénovation n’est pas pris en compte dans le calcul des frais de notaire, ce qui peut représenter une économie non négligeable sur le coût global du projet immobilier.
Aménager l’intérieur selon vos goûts
L'achat d'un bien à rénover vous offre une grande liberté pour transformer l’espace et créer un logement qui vous ressemble vraiment à votre guise. Vous pouvez aménager chaque pièce selon vos goûts personnels et sortir des sentiers battus en évitant de reproduire les configurations classiques que l’on voit partout. Ainsi, vous créez un cocon qui vous ressemble, un refuge après une longue journée de travail ou un endroit où vous êtes fier(e) d’accueillir vos proches.
L’objectif des travaux est de “révéler le potentiel” du logement en veillant à respecter un équilibre entre originalité et praticité.
Si vous manquez d’idées ou souhaitez un coup de pouce, faites appel à Maison Kyka. Notre studio d’architectes d'intérieur est là pour vous accompagner afin de concevoir avec vous un espace unique, aligné avec vos préférences tout en y ajoutant cette touche spéciale qui peut faire toute la différence.
Augmenter la valeur immobilière du bien
En effectuant des travaux, vous augmentez l'attractivité de votre bien. Contrairement à un logement neuf, la valeur immobilière d’un bien à rénover peut considérablement augmenter, ce qui se traduit par une plus-value intéressante si vous décidez un jour de le revendre.
Par exemple, il est particulièrement intéressant de réaliser les travaux qui permettent d’améliorer la note du DPE car les performances énergétiques d’un bien immobilier ont un poids important sur sa valeur.
Si vous envisagez un investissement locatif, acheter un bien à rénover permet aussi d’éviter certains écueils du marché locatif neuf, comme le plafonnement des loyers. Dans le cadre d'un bien ancien, vous avez plus de liberté pour fixer le montant du loyer, sauf dans certaines zones où les loyers sont encadrés, comme à Paris, Lyon ou encore Marseille (entre autres). Cependant, même avec ces contraintes, un bien rénové reste souvent plus attractif et rentable sur le long terme.
Avec Maison Kyka, vous êtes accompagné par des professionnels de l’immobilier à chaque étape de votre projet immobilier :
- Chasse immobilière : nos chargés de projet vous aident à trouver et à négocier le prix de vente du bien de vos rêves,
- Conception architecturale : notre studio d’architectes d'intérieur vous aide à déterminer les travaux les plus intéressants à réaliser,
- Réalisation des travaux : le lancement et le suivi de la rénovation sont assurés par l’un de nos chefs de projets,
- Aménagement : nous vous aidons à trouver et à installer les meubles les plus adaptés à votre projet,
- Revente : si vous décidez de revendre votre bien, nous sommes les mieux placés pour vous aider à maximiser votre plus-value. Photos, publication d’annonces, visites, Maison Kyka s’occupe de tout.
"Mon expérience avec cette équipe a été exceptionnelle. Mon architecte a parfaitement compris mes attentes et l'équipe projet a toujours été à l'écoute. Mon projet a été livré dans les délais et le résultat final est fantastique. Je suis très satisfait du service reçu." Lyrod L.
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Comment estimer les travaux avant d'acheter ?
Quatre sources vous aident à estimer les travaux à réaliser dans un bien immobilier.
Les diagnostics obligatoires d'abord, qui donnent l'état réel des réseaux et de l'enveloppe :
- électricité,
- gaz,
- amiante,
- plomb,
- DPE.
La visite technique ensuite :
- sols,
- murs,
- menuiseries,
- plomberie apparente,
- tableau électrique,
- traces d'humidité.
Les ratios de marché sont d'excellents supports pour situer l'enveloppe : de 500 à 900 € par m2 pour un rafraîchissement, de 1 200 à 2 000 € pour une rénovation complète, au minimum 2 000 € pour une rénovation haut de gamme.
Mais la seule estimation qui engage qui est le chiffrage d'un professionnel, sur place, avant l'offre. Sur un bien ancien, ajoutez 10 à 15 % d'imprévus.
Négocier le prix grâce aux travaux
Un chiffrage posé sur la table change une négociation : il remplace une impression ("il y a des travaux") par un montant. La décote obtenue couvre rarement l'intégralité des travaux ; elle se situe le plus souvent entre un tiers et la moitié du montant chiffré sur un bien correctement estimé. Les arguments qui pèsent : les diagnostics défavorables, les travaux de mise aux normes non différables, une classe énergétique F ou G qui interdit ou interdira la location.
Si la classe F est le niveau minimal toléré en France métropolitaine, elle sera définitivement interdite en 2028 pour toute location à Paris. La classe E quant à elle, le sera à partir de 2034. Voyez long terme, et incluez dès à présent ces futures mesures à votre projet d'achat avec travaux.
Ce qu’il faut vérifier avant de signer
L’achat d’un bien immobilier nécessitant des travaux séduit de plus en plus d’acquéreurs. Cependant, si la rénovation est mal anticipée, cet achat immobilier peut devenir une source de stress, avec des imprévus financiers et techniques. Voici une liste des points à vérifier avant d’acheter et rénover un appartement ou une maison :
- Les diagnostics, ligne par ligne : amiante et plomb conditionnent le coût et le déroulé du
chantier ; une installation électrique non conforme se reprend intégralement. - Le DPE : un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025, un F ne le pourra plus en 2028 ; c'est un argument de négociation et un poste de travaux à intégrer.
- La structure : murs porteurs, planchers, fissures ; tout projet d'ouverture en dépend.
- La copropriété : procès-verbaux des trois dernières assemblées, travaux votés ou à venir sur les parties communes, règlement sur les horaires de chantier. Les autorisations : déclaration préalable, accord d'assemblée générale pour toucher aux parties communes ou à la structure, secteur protégé.
Notre checklist de visite reprend ces points dans l'ordre de la visite.
"Je viens de faire l'acquisition de mon second bien et Maison Kyka s'est occupé de tout de A à Z. De la recherche en passant par les travaux, l'architecte a réussi à retranscrire mon besoin comme je l'avais imaginé mais en mieux ! Encore merci, je recommande vivement !" Adrien B.
Les aides existantes pour financer des travaux de rénovation
Pour alléger l’investissement lié à l’achat d’un appartement ou d’une maison nécessitant des travaux, plusieurs dispositifs financiers existent, comme :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants,
- L'Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ),
- Le prêt conventionné,
- MaPrimeRénov’.
Le PTZ pour les primo-accédants
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une aide de l'État destinée aux ménages aux revenus modestes souhaitant acheter un premier bien immobilier. Ce prêt permet de financer jusqu'à 40 % de l'achat et des travaux, sans intérêt à rembourser, à condition que le montant des travaux représente au moins 25 % du coût d'achat total.
En plus de cela, le PTZ couvre une large palette de travaux, tels que :
- l’isolation thermique et phonique,
- la rénovation énergétique,
- l'aménagement de l'espace,
- l'amélioration de l'accessibilité.
C'est une aide idéale pour transformer un logement ancien en un cocon moderne, tout en limitant le poids financier du projet. Le prêt est remboursable sur une durée pouvant aller jusqu'à 25 ans, et est cumulable avec d'autres prêts.
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Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)
Contrairement au PTZ, l'Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) est ouvert à un plus large public, incluant non seulement les propriétaires occupants, mais aussi les propriétaires bailleurs.
Ce prêt vise à financer les travaux d'amélioration énergétique des résidences principales ; les travaux éligibles incluent notamment l’isolation du toit, des murs extérieurs, le remplacement des fenêtres ou du système de chauffage.
L’enveloppe allouée peut varier de 10 000 à 30 000 €, selon l’ampleur des travaux, avec une durée de remboursement pouvant s’étendre jusqu'à 15 ans. Pour bénéficier de ce prêt, il est impératif de confier les travaux à des entreprises reconnues RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).
Prêt conventionné
Le prêt conventionné est une autre solution de financement intéressante pour les acquéreurs de biens immobiliers avec des travaux à réaliser. Il permet de couvrir jusqu’à 100 % du coût de l’opération, travaux inclus, avec des durées de remboursement allant de 5 à 35 ans. Aucun critère de revenu n’est exigé, ce qui en fait une option ouverte à tous.
De nombreux travaux sont éligibles à un prêt conventionné : cela va de l'amélioration énergétique à l'aménagement intérieur, en passant par l'agrandissement de l'habitat.
Ce prêt peut aussi se combiner avec d'autres aides telles que le PTZ ou l'éco-PTZ. Son principal avantage réside dans sa grande flexibilité et l'absence de restriction quant aux revenus du ménage ; mais attention à bien comparer les offres bancaires avant de vous engager.
MaPrimeRénov’
Depuis 2021, le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) a laissé place à MaPrimeRénov’, une aide qui facilite la réalisation de travaux de rénovation énergétique pour tous les propriétaires, qu'ils soient occupants ou bailleurs. Les travaux d’isolation, de ventilation ou encore le remplacement de chaudières vétustes peuvent être financés par cette prime.
Son montant est calculé en fonction des revenus du demandeur et du gain énergétique escompté grâce aux travaux. Cette aide permet de rendre plus accessible les projets de rénovation les plus coûteux. Cependant, il est important de respecter certains plafonds de dépenses pour maximiser l’aide.
Il existe toutefois d'autres aides et mécanismes vous permettant d'accompagner financièrement vos travaux de rénovation de maison ou d'appartement, selon votre profil et votre projet.
Exemples de logements rénovés par Maison Kyka
L'appartement haussmannien de 94 m² de Laurène et Romain dans le 9e arrondissement
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À Paris, dans le quartier Rochechouart, Laurène et Romain ont fait l'acquisition d’un appartement typiquement haussmannien de 94 m². Conçu à l’origine avec des pièces très cloisonnées, selon un plan ancien où la cuisine était séparée du cœur de l'appartement, ce projet a nécessité une véritable remise à plat afin d'adapter au mode de vie moderne.
L’authenticité des éléments classiques, tels que les moulures et les cheminées, a été sublimée par des touches contemporaines, offrant ainsi une parfaite symbiose entre passé et présent.
L'appartement de 36 m² de Mada dans le 15e arrondissement
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Dans l'appartement ancien de Mada, le studio d'architecture d'intérieur de Maison Kyka a sublimé les volumes existants en redonnant leurs lettres de noblesses aux matériaux bruts, en remplaçant le parquet existant par un magnifique parquet en bois massif motif point de Hongrie.
L'ensemble a été repensé autour d'une vision mêlant style contemporain et couleurs pop.
Questions fréquentes
Vous souhaitez acheter un bien à rénover à Paris ou en Île-de-France, mais vous ne savez pas par où commencer ? L'équipe Maison Kyka vous accompagne avec un service personnalisé et un œil unique pour l'aménagement de votre futur lieu de vie.
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