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Comment vendre un bien immobilier et conserver son prêt ?
Sommaire
Vous envisagez de vendre votre résidence principale pour en acheter une autre alors que votre crédit immobilier est toujours en cours ? Face à la remontée des taux d’intérêt, de nombreux propriétaires préfèrent éviter de devoir rembourser intégralement leur emprunt avant d’en contracter un autre.
L’idée de conserver un prêt existant à un taux avantageux est séduisante, d’autant qu’elle éviterait de payer des pénalités de remboursement anticipé. Mais est-ce vraiment possible dans la pratique ?
Dans cet article, nous faisons le point sur le principe de portabilité ou de transférabilité d’un prêt immobilier, ses avantages, les conditions strictes pour en bénéficier et les étapes à suivre pour la mettre en œuvre. Ainsi, découvrez comment vendre un bien immobilier sans solder immédiatement votre emprunt et décidez si cette stratégie est adaptée à votre projet.
Faut-il forcément solder son prêt immobilier en vendant son logement ?
Règle générale : la vente d’un bien entraîne le remboursement du crédit en cours
Lorsqu’on revend un bien immobilier avant la fin du crédit, la règle générale veut que le prêt immobilier soit remboursé lors de la vente.
Juridiquement, rien n’interdit de vendre avec un crédit non soldé et il n’existe pas de durée minimale de détention imposée par la loi. Toutefois, dans la majorité des cas, la banque demande le remboursement du prêt à la vente.
En effet, le crédit est adossé au bien financé : la banque a généralement pris une garantie (hypothèque ou caution) sur ce logement. À ce titre, elle peut exiger d’être remboursée dès que le bien est vendu.
Le produit de la vente sert donc à régler le capital restant dû et, le cas échéant, à payer les indemnités de remboursement anticipé (généralement 6 mois d’intérêts plafonnés à 3 % du capital restant).
L’exception : la portabilité du prêt immobilier
La portabilité (ou transférabilité) d’un prêt immobilier est un mécanisme qui permet de transférer le prêt existant sur un nouveau bien immobilier, au lieu de le solder lors de la vente.
Autrement dit, l’emprunteur conserve son crédit initial (même taux, même échéance restante…) pour financer l’achat d’un autre logement, sans interrompre le remboursement.
Attention
La clause de portabilité doit avoir été prévue dans votre contrat de prêt. En pratique, très peu de prêts récents incluent cette option et même avec cette clause au contrat, la banque doit donner son accord explicite pour valider le transfert de prêt.
"Un immense merci aux équipes de Maison Kyka qui m'ont accompagné avec professionnalisme et bienveillance tout au long de mon projet immobilier. Dès les premières étapes d'identification des biens selon mes critères, besoins et envies — avec des visites à distance depuis l'autre côté du monde — jusqu’à la construction de l’offre, la conception du bien en 3D, le suivi des travaux, la décoration et les conseils, tout a été fluide, clair et rassurant."
Arnaud Lludriguez
Pourquoi conserver son prêt après une vente immobilière ?
Bien que la portabilité de prêt soit rare, elle permet :
- de profiter d’un taux d’intérêt intéressant ;
- d’éviter de payer des frais supplémentaires (indemnités de remboursement, frais de dossier…) ;
- de simplifier et d’accélérer le financement d’un nouveau bien.
Profiter d’un taux d’intérêt plus bas que les taux actuels du marché
Ces dernières années, les taux d’intérêts immobiliers ont fortement augmenté. Entre 2022 et 2023 les taux moyens sur 20 ans sont passés d’environ 1 % à plus de 4 %. À partir de la fin d’année 2024, les taux d’intérêts ont amorcé une baisse pour se stabiliser en 2025 autour de 3 %.
Dans ce contexte, conserver un prêt ancien à taux bas est un atout précieux. Vous continuez à rembourser au taux initial, souvent bien inférieur, ce qui peut vous faire économiser des milliers d’euros d’intérêts sur la durée restante du prêt. En gardant votre crédit à un taux avantageux, vous préservez vos mensualités à un niveau plus faible que si vous deviez emprunter de nouveau au taux du marché.
Remarque
C’est un avantage financier majeur pour les secundo-accédants car ils bénéficient souvent de conditions d’emprunt moins avantageuses que les primo-accédants.
Éviter les indemnités et frais d’un nouveau prêt immobilier
Un autre intérêt de la transférabilité du prêt est l’économie de frais qu’elle engendre.
D’une part, vous n’avez pas d’indemnité de remboursement anticipé à payer à la banque, puisque vous ne soldez pas le prêt (ou seulement partiellement). Ces pénalités, plafonnées à 3 % du capital dû, peuvent représenter une somme non négligeable.
D’autre part, en conservant votre prêt, vous évitez certains frais liés à un nouvel emprunt : frais de dossier du nouveau crédit, frais de garantie (hypothèque ou caution) sur le nouveau bien, frais de courtage éventuels, etc.
- Pour un propriétaire occupant, cela permet de profiter davantage de la plus value sur la vente de sa résidence principale.
- Pour un investisseur qui cherche à acheter pour louer, conserver un crédit à taux bas sur un nouveau bien locatif améliore la rentabilité de l’opération.
Remarque
Même si le transfert de prêt peut occasionner des frais administratifs ou la réinscription d’une garantie, ceux-ci seront généralement plus faibles que l’ensemble des coûts d’un nouveau prêt immobilier. En fin de compte, garder son prêt existant permet de réduire le coût global de l’opération achat-revente.
Simplifier le financement du nouveau bien
Conserver votre prêt en cours peut également faciliter la réalisation de votre nouveau projet immobilier puisque si la banque accepte le transfert, vous n’avez pas à repartir de zéro dans un parcours de prêt classique (constitution d’un nouveau dossier, délai d’obtention d’offre de prêt, etc.).
Conserver votre prêt permet de bénéficier d’une solution de financement opérationnelle pour votre nouvelle maison ou appartement. Cela peut s’avérer précieux dans un marché tendu où les délais comptent car cet avantage vous permet de réduire le délai qui sépare la signature du compromis et celle de l’acte authentique.
Ainsi, la portabilité du prêt peut être un accélérateur de projet puisqu’elle évite la période de chevauchement où l’on rembourse un prêt tout en attendant un nouveau financement.
Dans quelles conditions peut-on conserver son prêt immobilier après la vente de son logement ?
La transférabilité d’un prêt immobilier est soumise à certaines conditions fixées par le contrat et/ou par la banque :
- Clause de transfert prévue au contrat : votre contrat de prêt initial doit comporter une clause de transférabilité ou portabilité du crédit sur un autre bien. Sans cette clause écrite, il n’existe aucun fondement incitant la banque à vous laisser conserver le prêt.
- Accord de la banque et étude de votre nouveau projet : même en présence de la clause, la banque doit donner son accord. Le moment venu, elle examinera votre situation financière actuelle et les caractéristiques du nouveau bien que vous achetez afin de vérifier que vous pouvez rembourser et que le bien financé apporte suffisamment de garanties. Dans certains cas, la banque peut refuser le transfert malgré l’existence d’une clause de portabilité.
- Prix du nouveau bien : Dans la plupart des cas, les établissements bancaires exigent que le prix du nouveau bien soit supérieur ou au moins égal au capital restant dû de votre prêt. Si vous achetez moins cher que ce que vous devez encore, la banque peut exiger le remboursement partiel du prêt.
- Nature du nouveau bien : la banque peut exiger que le nouveau bien soit de même nature que l’ancien. Par exemple, si votre prêt initial finançait l’achat d’une résidence principale, vous devez acquérir une nouvelle résidence principale pour pouvoir y transférer le crédit. Ces conditions garantissent que le prêt transféré finance un projet comparable en termes de risque et d’usage.
- Délai restreint entre vente et achat : le transfert de prêt n’est envisageable qu’à condition d’enchaîner la vente et le nouvel achat dans un délai assez court. Chaque banque a ses règles, mais généralement l’achat du nouveau logement doit survenir dans les 3 à 6 mois suivant la vente de l’ancien. Certaines banques peuvent accorder un délai un peu plus long (jusqu’à un an) mais c’est rare. Cette contrainte vise à limiter la période pendant laquelle le prêt n’est adossé à aucun bien immobilier, ce qui représente un risque pour la banque.
- Absence d’hypothèque à solder sur l’ancien bien : si votre prêt était garanti par une hypothèque sur le bien vendu, la banque devra lever cette sûreté lors de la vente. Dans ce cas, un transfert du crédit est impossible sauf à trouver une autre garantie. En pratique, la présence d’une hypothèque rend la portabilité difficile, à moins que la banque accepte d’enchaîner quasi simultanément la levée de l’ancienne hypothèque et la prise d’une nouvelle hypothèque sur le nouveau bien. Ce montage est complexe, c’est pourquoi la plupart du temps l’existence d’une hypothèque implique la fin du prêt lors de la vente.
- Pour les prêts réglementés ou aidés (PTZ, PAS…) : le nouveau bien doit remplir les conditions en vigueur du prêt, surtout si le transfert intervient dans les six années après l’obtention du prêt initial.
- Autres critères à respecter : ne pas avoir eu d’incident de paiement sur le prêt en cours, rester client de la banque, obtenir l’accord du garant si le prêt était cautionné par un organisme tiers… chaque banque peut ajouter une condition particulière.
Depuis les années 1980, peu de prêts incluent la transférabilité et avec la remontée des taux ces dernières années, les établissements ont encore moins d’intérêt à laisser leurs clients conserver leur crédit associé à un taux bas.
Remarque
En 2024, une proposition de loi a été déposée pour rendre obligatoire la clause de portabilité sur tous les prêts immobiliers à venir. Elle a été renvoyée devant la commission des affaires économiques. En attendant, chaque emprunteur doit négocier au cas par cas avec sa banque.
En résumé, le transfert de prêt est une option attractive mais réservée à des situations bien précises. Il faut une clause contractuelle, un dossier solide et un projet d’achat répondant aux exigences de la banque. Ce n’est donc pas automatique et les banques françaises restent assez réticentes à accorder cette facilité.
Conseils pour conserver son prêt après la vente d’un logement
Vérifier l’existence d’une clause de portabilité dans votre contrat de prêt immobilier
Tous les emprunteurs n’ont pas souscrit un crédit incluant une clause de portabilité. Sans cette mention explicite, aucune banque n’est tenue d’accepter un transfert du crédit après la vente de votre maison.
Vous devez donc identifier cette clause dans vos documents contractuels et en comprendre les conditions : délai pour transférer le prêt, montant minimum du nouveau bien à financer, nature du logement (résidence principale, locatif…), exclusions éventuelles. En l’absence de cette clause, il faudra envisager d’autres solutions telles qu’un rachat de crédit, un prêt relais ou un remboursement anticipé classique.
Présenter à la banque un projet solide
Même en présence d’une clause de portabilité, les banques exigent d’examiner votre situation financière actuelle avant de valider l’opération. Cela implique une analyse de vos revenus, de votre taux d’endettement, de votre stabilité professionnelle, mais aussi des caractéristiques du bien que vous envisagez d’acheter. Votre projet immobilier doit donc être clair, chiffré et solide. Présenter un compromis de vente ou une promesse de vente renforce considérablement la crédibilité de votre demande.
Remarque
La qualité de la communication avec votre conseiller bancaire peut faire toute la différence. Si la banque donne son accord de principe, exigez une confirmation écrite détaillant les modalités du transfert : durée restante du crédit, taux inchangé ou non, type de garantie à fournir et conditions spécifiques liées au nouveau logement.
Anticiper la coordination entre vente et acquisition
La plupart des contrats imposent un délai maximum de quelques mois pour transférer le prêt immobilier après la vente. Dépasser ce délai peut rendre le transfert caduc et vous contraindre à un remboursement anticipé intégral. Le bon timing entre la vente de votre bien actuel et l’achat du nouveau logement est donc très important.
Remarque
Lorsque les calendriers ne coïncident pas parfaitement, le recours à un prêt relais peut vous permettre de maintenir votre plan initial. C’est une option temporaire, mais précieuse pour lisser la transition entre deux biens.
Adapter les garanties du prêt au nouveau logement
Lorsqu’un crédit immobilier est garanti par une hypothèque, la vente du bien oblige à lever cette garantie. Le transfert du prêt suppose alors de mettre en place une nouvelle hypothèque ou une caution sur le logement que vous achetez. Cela implique des frais à prévoir (mainlevée, acte notarié, inscription d’hypothèque) et une bonne collaboration entre votre notaire et votre banque.
Ajuster l’assurance emprunteur au nouveau projet
L’assurance emprunteur, souvent oubliée dans ce type d’opération, doit également être ajustée. Si vous conservez le même crédit pour un autre bien, l’assurance doit suivre et s’adapter à votre nouvelle situation : montant éventuellement modifié, nouveau bien financé, durée restante ajustée.
Il peut être utile de revoir votre contrat d’assurance à cette occasion, voire de solliciter une délégation d’assurance si elle est plus avantageuse.
Faites-vous accompagner par des professionnels
Un courtier peut vous dire rapidement si votre banque pratique la transférabilité de prêt et peut même négocier pour vous les conditions. Il peut aussi vous proposer des plans B (rachat de crédit, prêt relais combiné…) optimisés en cas de refus.
De même, informer votre notaire de votre projet de transfert de prêt est utile : il est bien placé pour organiser la levée de l’hypothèque sur l’ancien bien et la mise en place des garanties sur le nouveau. Une bonne communication entre vous, la banque, le notaire et éventuellement le courtier est la clé d’une opération réussie.
Grâce à son approche personnalisée, Maison Kyka vous aide à orchestrer chaque étape de votre projet, de la vente à l’achat, en passant par la sécurisation de votre crédit immobilier. Nous faisons le lien entre les bons interlocuteurs et vous apportons les outils pour défendre un dossier solide, cohérent et convaincant auprès des banques.
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