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Immobilier
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Quel est le délai d’un achat immobilier en cas de paiement comptant ?
Sommaire
En France, les étapes de l’achat d’un bien immobilier suivent un parcours balisé par la loi et la pratique notariale. En général, 3 mois séparent la signature du compromis de vente de celle de l’acte authentique.
Cependant, ce délai de trois mois n’est pas une règle absolue ni une obligation légale. Il s’agit d’une moyenne, influencée par la complexité du dossier, la réactivité des parties et la présence (ou non) d’un financement bancaire.
Dans la majorité des ventes, les démarches liées à la demande de prêt immobilier rallongent considérablement les délais. Mais lorsqu’aucun crédit n’entre en jeu, une vente peut être finalisée en trois semaines, voire moins, à condition de franchir rapidement chaque étapes du processus :
- Signature du compromis de vente,
- Versement du dépôt de garantie et écoulement du délai de rétractation,
- Réalisation des conditions suspensives
- Purge du droit de préemption
- Signature de l’acte authentique et remise des clés
1. Signature du compromis de vente
Une fois la “perle rare” trouvée et que le vendeur a accepté une offre d’achat, le notaire entre en scène afin de réunir tous les documents qui permettent de rédiger le compromis de vente.
La signature du compromis de vente marque le point de départ du processus d’achat immobilier. Ce document, régi par l’article 1589 du Code civil, scelle juridiquement l’engagement du vendeur à céder son bien et celui de l’acquéreur à l’acheter, sous réserve du respect de certaines conditions (voir plus bas).
Ces documents incluent notamment :
- le titre de propriété du vendeur, attestant qu’il est bien le propriétaire du bien ;
- l’état hypothécaire, pour vérifier qu’aucune dette ou hypothèque n’entrave la vente ;
- les diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, performance énergétique, électricité, gaz, etc.) ;
- un certificat d’urbanisme et, selon le cas, d’autres pièces relatives au droit de préemption ou à la copropriété.
L’obtention et la vérification de ces documents peuvent prendre du temps, surtout lorsque certains documents manquent ou nécessitent d’être mis à jour. Par exemple, il arrive que les diagnostics doivent être refaits avant la signature ou que les attestations de conformité d’un syndic ou d’une mairie mettent du temps à arriver sur le bureau du notaire.
Pour signer rapidement un compromis de vente, la réactivité du notaire et la disponibilité des parties sont clé. Un notaire organisé saura gérer une vente rapide en anticipant les démarches et en relançant les parties prenantes de manière proactive. À l’inverse, un notaire surchargé ou un vendeur peu disponible allonge mécaniquement le calendrier de plusieurs jours, voire de plusieurs semaines.
C’est pourquoi il est important de se montrer réactif et organisé : plus le dossier est complet, plus il peut être validé tôt et plus la vente avance vite.
2. Versement du dépôt de garantie et écoulement du délai de rétractation
Une fois le compromis de vente signé, l’acquéreur verse généralement un dépôt de garantie dont le montant représente entre 5 % et 10 % du prix de vente. La somme est remise au notaire ou à l'agent immobilier, qui conserve ces fonds sur un compte séquestre jusqu’à la signature de l’acte authentique.
Ce versement marque également le point de départ d’un délai de rétractation de 10 jours. Prévu par les articles L.271-1 et L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation, ce droit accordé à l’acquéreur lui permet de revenir sur sa décision sans justification ni pénalité.
Remarque
Ce droit ne concerne que l’acheteur particulier. Le vendeur ne peut pas se rétracter une fois le compromis signé. Durant ces dix jours, le vendeur doit donc patienter. Il lui est interdit de signer un nouveau compromis avec un autre acquéreur ou de remettre le bien sur le marché.
Si l’acheteur décide d’exercer son droit de rétractation, il doit en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, la vente est annulée sans aucune conséquence financière : le notaire restitue intégralement le dépôt de garantie dans un délai maximal de 21 jours.
À l’inverse, si l’acquéreur maintient son projet, le compromis devient pleinement engageant. Le dépôt de garantie reste alors bloqué jusqu’à la signature de l’acte authentique. Au moment du versement des fonds, le montant du dépôt de garantie sera déduit du prix de vente du bien.
3. Réalisation des conditions suspensives
Le compromis de vente devient pleinement effectif lorsque certaines conditions, dites “suspensives”, sont réalisées. Ces clauses permettent de protéger les deux parties en suspendant l’exécution de la vente jusqu’à la survenue d’un événement déterminé. L’article 1304 du Code civil précise que l’obligation dépend de la condition lorsqu’on subordonne son exécution à un événement futur et incertain.
Dans le cadre d’une vente immobilière, la condition suspensive la plus courante concerne l’obtention d’un prêt immobilier. Le délai légal minimal est fixé à 30 jours, mais dans la pratique, les banques demandent souvent 45 à 60 jours pour instruire un dossier complet.
Cette étape inclut l’analyse de la solvabilité, l’émission de l’offre de prêt, puis le délai de réflexion obligatoire de dix jours avant l’acceptation par l’emprunteur. Enfin, le déblocage des fonds intervient en moyenne deux à trois semaines après la signature de l’offre.
Autrement dit, le recours à un crédit rallonge considérablement le délai qui sépare le compromis et la vente.
Par conséquent, une vente sans prêt bancaire permet d’accélérer la procédure de plusieurs semaines, voire de plus d’un mois. Cela permet de concentrer les efforts sur les vérifications notariales et la purge des droits de préemption, sans dépendre du rythme d’une banque.
Attention
Certaines situations particulières peuvent malgré tout ralentir la transaction, même en l’absence de prêt bancaire. Par exemple, une condition suspensive peut être liée à la levée d’une hypothèque encore inscrite sur le bien, à la régularisation d’une servitude ou à la réalisation de certains travaux pour répondre à la réglementation en vigueur. Parfois, il arrive que le vendeur soit lui-même impliqué dans une autre vente et que la réussite de cette opération soit une condition suspensive. C’est typiquement le cas lorsque le propriétaire vend sa résidence principale pour en acheter une autre.
4. La purge du droit de préemption
Une fois les conditions suspensives levées, le notaire doit s’acquitter d’une formalité incontournable : la purge du droit de préemption urbain.
Ce droit, instauré par le Code de l’urbanisme, permet à une commune ou à un établissement public foncier de se substituer à l’acheteur initial pour acquérir le bien, lorsque celui-ci se situe dans une zone où ce droit est instauré.
Autrement dit, la mairie peut décider d’acheter le logement à la place de l’acquéreur pour mener un projet d’aménagement, de construction de logements sociaux ou d’extension d’équipements publics.
Pour purger le droit de préemption, le notaire envoie à la mairie une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) dès la signature du compromis de vente. Cette déclaration détaille les informations clés : identité des parties, adresse du bien, prix convenu, conditions de la transaction et parfois les diagnostics obligatoires.
À partir de la réception de la DIA, la collectivité dispose d’un délai légal de deux mois pour faire connaître sa décision :
- soit elle renonce à préempter, et la vente peut suivre son cours ;
- soit elle exerce son droit de préemption et le bien est alors vendu à la mairie au prix convenu (ou après négociation, si un désaccord survient).
Dans la très grande majorité des cas, la mairie ne fait pas usage de ce droit et elle notifie sa renonciation à son droit de préemption bien avant l’expiration du délai de deux mois. En tout cas, tant que vous n’avez pas reçu la réponse de la mairie, vous ne pouvez pas signer l’acte authentique.
Remarque
Il existe toutefois des situations où le délai peut être plus long. Certaines collectivités bénéficient d’un droit de préemption renforcé, notamment dans les zones soumises à des projets d’aménagement ou de renouvellement urbain. Dans ces cas, le délai de réponse peut aller jusqu’à trois mois. Par ailleurs, si la mairie formule une demande complémentaire d’information (ce qu’elle est autorisée à faire une fois), le délai est temporairement suspendu, ce qui peut prolonger encore un peu la procédure.
Pour l’acquéreur, cette étape peut sembler frustrante, car elle échappe totalement à sa maîtrise. Pourtant, c’est une phase juridique incontournable qui protège à la fois les collectivités et la transparence du marché immobilier.
Cela dit, acheter sans prêt reste un avantage à ce stade car une fois le droit de préemption purgé, le notaire peut enclencher immédiatement la signature de l’acte authentique.
5. Signature de l’acte authentique et remise des clés
Avant la signature finale, le notaire contrôle le titre de propriété du vendeur, s’assure qu’il n’existe aucune hypothèque ou servitude non levée et vérifie la situation cadastrale et foncière du bien auprès du service de la publicité foncière. Ces démarches sont indispensables pour garantir à l’acheteur une propriété « libre et quitte de toute charge ».
Parallèlement, le notaire réunit l’ensemble des documents obligatoires et si le bien est situé dans une copropriété, il doit également obtenir le règlement de copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales et un état des charges actualisé.
Une pièce manquante peut retarder la date de la signature de l’acte authentique, c’est pourquoi il est important que le vendeur fournisse un dossier complet dès le départ, et que l’acheteur reste disponible pour toute demande complémentaire du notaire.
Une fois toutes les pièces réunies, le notaire rédige le projet d’acte de vente. Ce document reprend l’ensemble des informations essentielles de la transaction :
- l’identité complète des parties (vendeur et acquéreur) ;
- la désignation précise du bien ;
- le prix de vente et les modalités de paiement ;
- la date de transfert de propriété et de risques ;
- la mention de l’origine de propriété ;
- la réalisation des conditions suspensives et la purge du droit de préemption ;
- les éventuelles clauses particulières (jouissance différée, servitude, réserve d’usufruit, etc.).
Remarque
Avant la signature, le notaire adresse ce projet aux parties afin qu’elles puissent le relire attentivement. Il est d’ailleurs conseillé de prendre le temps de poser toutes les questions nécessaires pour éviter toute incompréhension.
Le jour J, l’acheteur, le vendeur et le notaire se réunissent pour signer l’acte authentique. La signature peut se faire en présentiel ou à distance via signature électronique sécurisée (une option de plus en plus courante).
Une fois l’acte signé et les fonds transférés sur le compte séquestre du notaire, le transfert de propriété est effectif. Le vendeur remet alors les clés à l’acquéreur et le notaire lui remet une attestation de propriété. Ce document fait foi jusqu’à la publication définitive de la vente au service de la publicité foncière, une formalité qui prend en général quelques semaines. Le notaire s’occupe ensuite de cette publication et conserve une copie de l’acte dans ses archives pendant 75 ans.
Grâce à l’accompagnement sur mesure de Maison Kyka, chaque étape de l’achat et de la rénovation de votre bien immobilier est orchestrée avec rigueur afin de gagner un maximum de temps entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique.
“Malgré mon manque de temps et d’expérience en la matière, Kyka a transformé l’achat de ma résidence principale dans le 15ème en une expérience fluide et agréable. Je recommande vivement leurs services”
Nans R.
Conseils pour minimiser le délai entre le compromis et la vente définitive
Préparer un dossier complet dès le départ
Une transaction immobilière, même sans prêt, implique une série de vérifications juridiques et administratives incontournables. Plus votre dossier est complet, plus le notaire peut avancer vite.
En tant qu’acheteur, vous devrez transmettre une pièce d’identité en cours de validité, un justificatif de domicile récent, et, si vous achetez à deux, votre contrat de mariage ou PACS. Ces pièces permettent au notaire d’établir correctement votre état civil et votre régime matrimonial, deux éléments essentiels pour la rédaction du compromis et de l’acte définitif.
Remarque
Si vous achetez via une société civile immobilière (SCI), vous devez fournir un extrait de Kbis récent, les statuts de la société et le procès-verbal d’assemblée générale autorisant l’acquisition. Ces documents garantissent que la SCI agit en toute légalité et que la décision d’achat a bien été validée par les associés. Préparer les pièces à fournir en amont évite de perdre du temps une fois le compromis de vente signé.
Cependant, le délai qui sépare un compromis de vente d’un acte authentique dépend également de la préparation et de la réactivité du vendeur. Avant même de signer le compromis, assurez-vous que son dossier est complet. Cela inclut :
- le titre de propriété,
- les diagnostics techniques à jour (DPE, amiante, plomb, électricité, etc.),
- en cas de copropriété, les documents du syndic (règlement de copropriété, procès-verbaux des dernières assemblées générales, état des charges, etc.)
Choisir un notaire réactif et bien organisé
Plus tôt le notaire est désigné, plus vite il peut lancer les démarches, ce qui évite de perdre de précieux jours, surtout lorsqu’il est question de boucler la vente rapidement.
Toutefois, la réactivité d’un notaire, son organisation et sa maîtrise des outils numériques peut faire la différence entre une transaction bouclée en quelques semaines et un dossier qui s’éternise. Par exemple, si vous achetez à Paris, où la demande est forte et les notaires sont souvent très sollicités, il est important de confier la vente à un professionnel expérimenté, disponible et familier du quartier dans lequel vous achetez.
Remarque
L’utilisation d’outils digitaux, comme la signature électronique, la transmission sécurisée de documents ou le suivi en ligne du dossier permettent de raccourcir de plusieurs jours le délai qui sépare un compromis de vente de l’acte authentique.
Lorsque cela est possible, acheteur et vendeur peuvent confier la transaction au même notaire. Cette solution ne change rien au coût (les émoluments sont simplement partagés entre les deux offices lorsqu’il y en a deux) mais cela simplifie considérablement la communication. Un seul interlocuteur centralise toutes les pièces, coordonne les vérifications et organise la signature, ce qui limite les échanges inutiles et les délais administratifs.
Dès le premier contact, expliquez à votre notaire que vous souhaitez avancer rapidement et demandez-lui d’évaluer le délai probable selon la complexité du dossier. Un notaire expérimenté vous donnera une estimation claire, en vous présentant la feuille de route qui permet de respecter le calendrier.
Négocier un délai plus court dans le compromis
Le délai entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique n’est pas fixé par la loi : il est librement déterminé par les parties et inscrit dans le contrat. Si vous achetez sans recourir à un prêt bancaire, rien ne vous empêche de négocier un délai plus court.
En fixant un délai réduit dès le départ, vous fixez un objectif qui incite chacune des parties à avancer vite, ce qui limite les lenteurs administratives ou les oublis.
Toutefois, il est important de conserver une marge de sécurité. Certaines étapes du processus comportent des délais incompressibles, notamment la purge du droit de préemption de la mairie ou la réception des documents cadastraux et hypothécaires. Pour éviter un blocage de dernière minute, veillez à insérer une clause d’avenant permettant de prolonger le délai en cas de retard administratif indépendant de votre volonté.
Remarque
Si le vendeur n’est pas particulièrement pressé de vendre, il peut se montrer réticent face à un calendrier resserré. Dans ce cas, rassurez-le en mettant en avant la solidité de votre plan de financement.
Rester proactif dans le suivi du dossier
Une fois le compromis signé, il est important de garder un contact régulier avec le notaire jusqu’à la signature de l’acte authentique. Si besoin, n’hésitez pas à le relancer (avec tact), pour connaître l’avancement des démarches. Un simple appel ou un mail bien formulé peut parfois débloquer une situation et inciter le notaire à traiter votre dossier avec une attention particulière.
En parallèle, vous pouvez échanger régulièrement avec le vendeur ou son agent immobilier afin de vous assurer que tous les documents nécessaires ont été transmis au notaire. Gardez à l’esprit qu’un seul document manquant peut bloquer la rédaction de l’acte.
De votre côté, veillez à rester disponible et réactif afin de répondre immédiatement à toute demande du notaire (ex : signature d’un document complémentaire, précision sur votre état civil, fourniture d’un justificatif de provenance des fonds…). Ces détails peuvent sembler anodins mais lorsqu’ils tardent à être fournis, ils peuvent significativement rallonger la durée de la vente.
