Réussir l’achat de sa résidence principale

Pourquoi acheter sa résidence principale ?

Acheter sa résidence principale a 4 principaux avantages, cela permet :

1. de profiter d'un lieu adapté à vos besoins,
2. de bâtir son patrimoine,
3. de profiter de certains dispositifs fiscaux,
4. de capitaliser sur l’effet de levier immobilier,

Pour profiter d’un lieu que vous pouvez aménager

Vivre dans un logement qui vous appartient est une source de bien-être, de confort et de liberté. Alors que les locataires doivent obtenir l’accord du propriétaire pour effectuer certains travaux ou agencements, acheter sa résidence principale offre la liberté de modifier votre habitat pour l’adapter à vos besoins.

Qu’il s’agisse simplement de repeindre une pièce ou d’engager des travaux de rénovation conséquents, vous êtes libre de transformer votre nouveau lieu de vie comme bon vous semble. Cette liberté vous donne l’opportunité d’améliorer le confort du logement et le bien-être de ses occupants

Pour bâtir son patrimoine

Devenir propriétaire de sa résidence principale, c’est poser la pierre angulaire de son patrimoine (dirait n’importe quel conseiller en gestion). Contrairement à un loyer, qui représente une perte sèche, chaque mensualité d’un crédit immobilier est une forme d’épargne qui accroît votre patrimoine.

En effet, le remboursement du prêt équivaut souvent au montant d’un loyer mensuel. La différence majeure réside dans le fait qu’au terme du crédit, vous possédez un bien immobilier. Devenir propriétaire de son toit, c’est donc conjuguer l’utile à l’agréable : se loger tout en s’enrichissant.

Bien sûr, être propriétaire n’est pas sans obligations. Il faut supporter pendant des années des frais supplémentaires tels que la taxe foncière, les charges de copropriété (si vous habitez en immeuble), les éventuels travaux ou frais d’entretien... Ces dépenses doivent être compensées par les bénéfices d’un patrimoine immobilier qui peut vous ouvrir des portes. Par exemple, un bien en votre possession peut servir de garantie pour un nouvel emprunt, que ce soit pour un projet locatif ou entrepreneurial.

S’il est bien réalisé, l’achat de sa résidence principale est un véritable tremplin patrimonial. Avec Kyka à vos côtés, chaque détail de votre projet est maîtrisé. Suite à la signature d’un mandat de recherche, un de nos chargés de projet immobilier vous accompagne dans la recherche du bien idéal à rénover afin que vous puissiez emménager dans un logement à votre image et bâtir votre patrimoine sur des fondations solides.

“Kyka c’est une expérience et une équipe incroyable ! Je suis l’heureux nouveau propriétaire d’un bien entièrement sourcé et refait à neuf grâce à Kyka ! Un premier achat est quelque chose de compliqué et qui fait peur donc être accompagné dans ces conditions est tout simplement la meilleure expérience possible !”
Jordan Lorho

Pour profiter des avantages fiscaux

Étant une source d’enrichissement considérable, l’Etat a mis en place plusieurs dispositifs fiscaux pour inciter les français à investir dans un bien immobilier.

Le principal avantage de la résidence principale est l’exonération de la plus-value à la revente. Contrairement aux résidences secondaires, dont la vente est soumise à l’impôt, vous conservez l’intégralité du bénéfice en cas de plus-value sur votre logement principal. Grâce à cette exonération, vous pouvez plus facilement vendre votre résidence principale et en acheter une autre plus grande.

D’autres mesures allègent également la fiscalité des propriétaires d’une résidence principale. Par exemple, lors d’une transmission, les héritiers d’une résidence principale bénéficient d’un abattement de 20 % sur la valeur vénale du bien lors du calcul des droits de succession.

Capitaliser sur l’effet de levier immobilier

L’effet de levier immobilier est une arme redoutable pour maximiser la rentabilité de votre investissement. En empruntant pour acheter votre résidence principale, vous utilisez les fonds de la banque pour générer un patrimoine bien plus important que votre apport initial.

Acheter un appartement ou une maison avec des travaux à réaliser est une excellente stratégie car la rénovation permet d’augmenter considérablement (et rapidement) la valeur d’un bien. A l’ère de la transition énergétique, améliorer le DPE d’un logement d’un ou deux niveau(x) influence considérablement sa valeur sur le marché de l’immobilier.

Prenons un exemple concret : imaginez que vous achetiez un bien à 250 000 euros, auquel vous ajoutez 50 000 euros de travaux de rénovation. Avec un apport de 30 000 euros, vous empruntez 270 000 euros sur 25 ans (à un taux de 3,5 %), soit une mensualité d’environ 1 400 euros. Après six ans, vous vendez ce bien à 350 000 euros et réalisez une plus-value de 40 % par rapport au prix d’achat initial (soit de 16,6 % en incluant les travaux).

Grâce à cette revente réussie, vous avez généré 50 000 euros de bénéfice net en n’ayant investi que 30 000 euros de votre poche. En termes de rentabilité brute, cela équivaut à 170 %, soit 28 % par an. Un taux de rendement difficile à égaler avec des placements en bourse !

Par ailleurs, pendant ces six années, vous avez amorti une partie de votre emprunt. Vous ne devez plus que 170 000 euros à la banque au moment de la vente. Après remboursement du crédit et en prenant en compte les frais annexes (frais de notaire, taxe foncière etc...) il vous reste un capital net d'environ 160 000 euros. Et cerise sur le gâteau : vous pouvez tout réinvestir dans un autre projet immobilier puisque la plus-value réalisée sur la vente de votre résidence principale n’est pas imposable.

En faisant appel à Kyka, vous êtes accompagné à chaque étape de votre parcours, depuis la recherche du bien idéal jusqu’à la réalisation des travaux qui augmentent la valeur de votre propriété et votre confort.

“Je recommande l’expérience Kyka à 100 % ! Aucune charge mentale car ils gèrent absolument tout et l’équipe est réceptive aux besoins et demandes, donc ça rend tout le process très fluide. Un grand merci Kyka ! 🙂”
Perrine Jouve

Quand est-ce le bon moment d’investir dans l’immobilier ?

On entend souvent dire que "plus on achète tôt, mieux c’est". Ce raisonnement se tient dans la mesure où plus on commence à rembourser jeune, plus on est libéré rapidement de ses engagements financiers et on peut s’engager dans d’autres projets enrichissants sur le long terme. 

Cela dit, prendre la décision d’acheter ou de louer sa résidence principale dépend surtout de votre capacité de financement, c’est-à-dire votre épargne, la stabilité de vos revenus, et votre taux d'endettement.

Cependant, il faut garder à l’esprit que tous les investissements immobiliers ne se soldent pas nécessairement par un succès financier. Plusieurs facteurs peuvent compromettre la rentabilité de votre projet :

• Dépréciation du bien : La valeur de votre résidence principale peut diminuer avec le temps en raison de l’usure naturelle du bâtiment, d’un marché immobilier en baisse, ou de dégâts causés par des éléments naturels (ex : sable, eau etc…).
• Montant des frais annexes : Les frais de notaire et les taxes associées à l’achat représentent souvent entre 7 % et 8 % du prix de vente, ce qui alourdit le coût total de l’investissement.‍
• Rendement sur le long terme : Pour réaliser une plus-value à la revente, il est généralement nécessaire que le bien ait pris au moins 10 % de sa valeur initiale. Dans un contexte de baisse des prix, on peut se demander s’il faut acheter en 2025 ou s’il vaut mieux attendre, surtout si vous cherchez à acheter un bien neuf.

Vous vous demandez comment devenir propriétaire mais vous ne savez pas où vous allez habiter dans 2 ou 3 ans ? Dans ce cas, une bonne stratégie consiste à acheter un bien ancien et à faire appel à une entreprise de rénovation pour remettre le logement en état. Cela permet d’augmenter rapidement sa valeur immobilière, amortissant plus vite les frais d’acquisition et vous permettant de réaliser une plus-value à la revente si vous souhaitez déménager quelques années plus tard.

Cependant, sans expérience, il est difficile de trouver un bien à rénover et des artisans compétents pour concevoir et réaliser les travaux selon vos goûts et préférences. Ce type de projet immobilier exige d’effectuer de nombreuses recherches, de savoir poser les bonnes questions lors de la visite d’un appartement ou d’une maison, de savoir négocier un prix de vente intéressant, d’obtenir un crédit immobilier avec des conditions intéressantes, de réaliser plusieurs démarches administratives, de gérer les travaux de rénovation et d’aménagement nécessaires…

Chez Kyka, nous offrons à nos clients notre expertise à chaque étape de l’achat et de la rénovation de leur résidence principale :

• Chasse immobilière sur mesure : nous sélectionnons pour vous les biens correspondant exactement à vos critères. Nous vous aidons à négocier le prix de vente afin d’obtenir les meilleures conditions d’achat.

• Conception architecturale : nous concevons chaque pièce en fonction de vos préférences, avec un souci constant du détail. Votre futur bien immobilier sera pensé pour vous offrir le plus grand confort possible.
• Réalisation et suivi des travaux : un de nos chefs de projet se charge d’orchestrer les travaux, en supervisant les différents corps de métiers et en veillant au respect des délais et du budget
• Ameublement et agencement : notre équipe vous accompagne dans la sélection, le montage ou la création sur-mesure de vos meubles.
• Vente et revente optimisées : en cas de revente, nous vous accompagnons également pour vendre votre bien dans les meilleures conditions. Nous sommes en mesure de valoriser au mieux les logements que nous avons rénovés.

Avec Kyka, vous n’êtes jamais seul dans votre parcours immobilier. Nous vous guidons à travers chaque étape avec une attention sur-mesure, pour que l’achat de votre résidence principale soit une réussite indiscutable et sans stress.

“Mon expérience avec cette équipe a été exceptionnelle. Mon architecte a parfaitement compris mes attentes et l'équipe projet a toujours été à l'écoute. Mon projet a été livré dans les délais et le résultat final est fantastique. Je suis très satisfait du service reçu.”
Lyrod Levy

Quelles questions se poser avant d’acheter sa résidence principale ?

Pour réussir votre investissement et éviter les pièges qui peuvent faire regretter un achat immobilier,  il est essentiel de bien préparer l’acquisition de votre résidence principale. Cela passe par :

1. une évaluation rigoureuse de votre capacité de financement, 
2. le choix du lieu et du type de logement que vous souhaitez acheter, 
3. le choix entre un logement neuf, ancien ou une construction sur plan. 

Évaluer sa capacité de financement

Avant de vous lancer, il est primordial d'établir un plan de financement réaliste. Cette démarche prend en compte vos revenus, vos charges actuelles et le(s) prêt(s) que vous avez déjà.

En cette période de taux d’intérêt élevés, les banques se montrent plus exigeantes. Avoir une situation professionnelle stable et disposer d’un apport personnel représentant au moins 10 % du montant total de l’acquisition est quasi-incontournable pour obtenir une proposition d’emprunt intéressante.

Une fois devenu propriétaire, il ne faut pas oublier d’intégrer à votre budget les coûts annexes tels que la taxe foncière, les charges de copropriété (le cas échéant) et les éventuels travaux et frais d’entretien. Ces dépenses supplémentaires peuvent vite devenir lourdes à porter si elles n’ont pas été anticipées.

Pour soutenir l’accession à la propriété, l’État propose divers prêts aidés, chacun ayant ses propres critères d’éligibilité :

• PTZ (Prêt à Taux Zéro) : réservé aux primo-accédants achetant un logement neuf, il peut financer jusqu’à 40 % du montant emprunté, sans intérêts.
• Prêt conventionné : octroyé par la majorité des banques, il finance l'achat ou la rénovation d’une résidence principale, sans condition de revenus.
• PAS (Prêt à l'Accession Sociale) : il offre des taux d’intérêt inférieurs pour les foyers respectant certains plafonds de ressources.
• Prêt action logement (1 % patronal) : accessible aux salariés d’entreprises cotisant au dispositif, il facilite l'accès à la propriété.

Définir l’emplacement et le type de logement que vous souhaitez

La localisation de votre future résidence principale est un critère déterminant, non seulement pour votre qualité de vie mais aussi pour la valorisation du bien sur le marché immobilier. Pour commencer, dressez une liste des éléments qui comptent le plus pour vous : superficie, nombre de pièces, présence d’un extérieur, orientation, état du bien, etc. Ces critères vous permettront de cibler les biens qui correspondent à vos attentes et à vos contraintes.

Il est donc recommandé de choisir un quartier bien desservi par les transports en commun, proche des commodités (commerces, écoles, services de santé) et des bassins d’emploi. Un bon emplacement augmentera l’attractivité de votre bien, facilitant sa revente à un prix avantageux.

Pour faire un bon investissement immobilier, ciblez les villes qui bénéficient d'un dynamisme économique, culturel ou touristique. Un marché local florissant est souvent synonyme de plus-value à long terme.

Acheter un bien neuf, ancien ou sur plan ?

Une fois l’emplacement de votre résidence principale déterminé, il convient de choisir le type de bien le mieux adapté à vos besoins et à vos objectifs. Construire ou acheter ? Acheter neuf ou ancien ? 

Chacune des options présente des avantages et des inconvénients :

• Les avantages du neuf : Acheter un logement neuf permet de profiter des dernières normes de construction, notamment en matière de performances énergétiques. Cela se traduit par des économies substantielles sur les charges et un confort de vie accru. En outre, les frais de notaire des biens neufs sont plus bas (2-3%).
• L’intérêt de l’ancien à rénover : Les biens anciens sont souvent bien situés. Ils se distinguent par leur charme et un prix d'achat généralement plus bas. La rénovation d’un bien vous donne la liberté d'optimiser l'espace comme bon vous semble et d’augmenter sa valeur immobilière en améliorant son confort et ses performances énergétiques. Cependant, il s’agit d’un projet immobilier plus complexe à réaliser. En faisant appel à Kyka, vous êtes accompagné par des professionnels expérimentés qui maîtrisent chaque aspect de ce type de projet.
• L’attrait de l'ancien après rénovation : Pour les acquéreurs à la recherche de modernité et d’authenticité, un appartement ancien bien rénové constitue une valeur sûre. Cependant, leur prix est souvent élevé (incluant des frais de notaire de 7-8%) et comme les travaux ont été réalisés par l’ancien propriétaire, il est possible de découvrir certains problèmes après la finalisation de la vente.‍
• La construction sur plan : Pour ceux qui recherchent un cadre de vie sur mesure, la construction d'une maison neuve peut être une option intéressante, notamment car cela permet d’être exonéré de taxe foncière pendant plusieurs années. Cela offre également la possibilité de choisir les matériaux, l’agencement et de personnaliser chaque espace. Toutefois, le coût du terrain peut se révéler élevé et il convient d’anticiper les délais de construction. Dans certains cas, il est plus intéressant d'acheter un bien à rénover afin de le personnaliser.

Vous manquez de temps ou d’expérience en immobilier ? Faites appel à Kyka pour être accompagné à chaque étape de votre projet immobilier. Nos chargés de projet sont à votre disposition de la recherche du bien idéal à sa rénovation, en passant par son financement et la réalisation des démarches administratives. Appuyez-vous sur notre savoir-faire pour concrétiser l’achat de votre résidence principale en toute sérénité.

"Je viens de faire l'acquisition de mon second bien et Kyka s'est occupé de tout de A à Z.
De la recherche en passant par les travaux, l'architecte a réussi à retranscrire mon besoin comme je l'avais imaginé mais en mieux !
L'équipe est réactive et ça m'a permis de dégager du temps pour moi et de délaisser la partie travaux en toute sérénité !
Encore merci, je recommande vivement !"
Adrien Balikdjian