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Acheter avant de vendre avec ou sans prêt relais
Sommaire
Pour tout secundo accédant, changer de domicile impose de choisir entre deux options :
- Vendre avant d’acheter un bien immobilier reste la voie de la prudence : vous maîtrisez votre apport, votre budget est figé. Cependant, cette stratégie a un double inconvénient logistique : il faut louer un logement tampon ou précipiter sa décision d'achat sous la pression du calendrier.
- Acheter avant de vendre donne accès à une ressource précieuse : le temps. Cette stratégie est particulièrement intéressante pour ceux qui souhaitent acheter un bien à rénover afin de le transformer en profondeur. Ainsi, vous avez le temps d'orchestrer les travaux et vous ne déménagez qu'une fois le nouveau logement est prêt.
Cependant, si acheter avant de vendre est une solution plus confortable, elle a toutefois un poids financier non négligeable car cela implique de détenir deux biens simultanément et de supporter les charges qui vont avec. De plus, la mécanique ne fonctionne que si la vente de votre bien initial est fluide.
Choisir d’acheter avant de vendre exige donc une bonne préparation et de la lucidité sur la valeur de votre bien actuel afin d’éviter de tomber dans une impasse financière durable. Chez Maison Kyka, nos chargés de projet immobilier peuvent vous aider à valider la faisabilité de votre opération et vous accompagner dans son exécution.
"Je viens de faire l'acquisition de mon second bien et Maison Kyka s'est occupé de tout de A à Z.
De la recherche en passant par les travaux, l'architecte a réussi à retranscrire mon besoin comme je l'avais imaginé mais en mieux !
L'équipe est réactive et ça m'a permis de dégager du temps pour moi et de délaisser la partie travaux en toute sérénité !
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Adrien Balikdjian
Comment bien préparer l’achat avant la vente ?
Réussir l'opération d'acheter avant de vendre exige de réaliser un audit précis afin d’éviter un refus de prêt ou une situation de surendettement. Concrètement, vous devez connaître :
- votre capacité d’emprunt réelle
- la valeur réelle de votre bien.
Attention, il est indispensable de calculer votre capacité d'emprunt réelle en tenant compte du crédit que vous avez souscrit pour votre premier achat immobilier. Si vous n'avez pas fini de payer votre résidence principale actuelle, le capital restant dû viendra mécaniquement réduire l'enveloppe disponible pour votre nouvel achat. Il est pertinent de demander à votre banque un tableau d'amortissement à jour pour connaître votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs, vous devez appliquer la règle des 70 % pour calibrer votre budget. L'erreur fréquente est de penser que la banque vous prêtera l'intégralité de la valeur estimée de votre bien actuel. En réalité, pour se protéger d'une éventuelle baisse des prix, les établissements bancaires ne financent généralement que 70 % de la valeur estimée de votre bien (parfois 80 % si un compromis est déjà signé).
Concrètement, si votre appartement est estimé à 500 000 €, la banque basera le calcul du prêt relais sur un montant de 350 000 €. Une estimation immobilière objective et prudente est donc indispensable : surestimer la valeur de votre bien actuel pour gonfler votre budget d'achat est une stratégie qui risque de bloquer votre accès au crédit.
Acheter avant de vendre à l’aide d’un prêt relais
Le prêt relais est le mécanisme bancaire standard conçu pour faire le pont entre deux propriétés. C'est une avance de trésorerie sur une vente future, d'une durée généralement comprise entre 12 et 24 mois. Selon votre situation financière et votre projet de rénovation, vous pouvez choisir de souscrire à :
- Un prêt relais sec
- Un prêt relais associé
- Un prêt relais intégré
- Un prêt relais avec franchise totale
Financer le nouvel achat avec un prêt relais sec
Le prêt relais sec est une solution adaptée aux propriétaires qui ont déjà remboursé la totalité (ou la quasi-totalité) de leur crédit actuel. Ici, la banque vous avance simplement les fonds pour acheter le nouveau bien en attendant la vente de l'ancien.
- Fonctionnement : La banque vous avance une somme (50 à 70 % de la valeur estimée de votre bien actuel) pour payer votre nouvelle acquisition. Vous ne remboursez pas le capital, seulement les intérêts. Une fois votre bien vendu, vous remboursez l'intégralité du capital en une seule fois.
- Avantage : C'est une opération simple, sans engagement sur 20 ans.
- Inconvénient : Comme la banque gagne peu d'argent sur ce type de crédit, les taux d'intérêt du relais sec sont souvent plus élevés.
Le prêt relais associé (ou adossé) : pour monter en gamme
C'est le montage le plus courant pour les secundo-accédants qui achètent plus grand ou plus cher. Il est nécessaire lorsque l'avance du relais ne suffit pas à couvrir le prix du nouveau bien.
- Fonctionnement : Ce montage couple deux lignes de prêt distinctes : l'avance relais (court terme) et un crédit immobilier classique (long terme, amortissable). Vous remboursez chaque mois les intérêts du relais ainsi que les échéances du nouveau crédit classique.
- Avantage : La banque propose généralement un taux d'intérêt attractif sur la partie relais car elle vous fidélise avec le crédit long terme.
- Inconvénient : L'effort mensuel est lourd. Vous cumulez les intérêts du relais et la mensualité du nouveau crédit, ce qui peut saturer votre taux d'endettement.
Le prêt relais intégré : pour lisser l’effort financier
Cette solution technique est conçue pour contourner la limite du taux d'endettement. Elle est idéale si vos revenus ne permettent pas de supporter les charges cumulées du prêt relais associé.
- Fonctionnement : Contrairement au prêt relais "associé" où les lignes sont distinctes, ici tout est fusionné dans une enveloppe globale. La banque lisse vos mensualités pour qu'elles restent constantes et supportables durant toute la durée de l'opération.
- Avantage : Votre taux d'endettement est préservé, ce qui facilite l'acceptation du dossier par l'organisme prêteur. C'est une solution sécurisante pour la gestion budgétaire quotidienne.
- Inconvénient : Ce confort a un coût. La mécanique de lissage engendre un coût global du crédit souvent plus élevé qu'un prêt relais associé classique.
Le cas particulier du prêt relais avec franchise totale
Cette solution permet de protéger au maximum votre trésorerie, ce qui particulièrement intéressant lorsqu’il s’agit de financer des travaux de rénovation en parallèle d’un achat immobilier.
- Fonctionnement : Durant la période de transition (12 ou 24 mois), vous ne payez rien. Ni capital, ni intérêts. Les intérêts s'accumulent et sont capitalisés pour être remboursés en une seule fois, au même titre que le capital, lors de la vente du premier bien.
- Avantage : Vous conservez une trésorerie suffisante pour payer des artisans ou assumer les charges de deux logements sans être asphyxié.
- Inconvénient : Le coût final est plus élevé en raison du mécanisme de capitalisation des intérêts (les intérêts non payés produisent eux-mêmes des intérêts).
Besoin d’aide pour choisir la meilleure stratégie ? Parlez-nous de votre projet et bénéficiez des conseils de Maison Kyka.
“J'ai été accompagné par Maison Kyka dans la réalisation de mon projet et je suis très satisfait du résultat ! Toutes les équipes ont été à mon écoute et ont parfaitement compris mes attentes. Je suis ravi d'avoir été accompagné par le service Maison Kyka et je conseille à toute personne qui souhaite réaliser un projet immobilier sur mesure et innovant de foncer avec eux !”
Olivier Dhalluin
Acheter avant de vendre sans l’aide d’un prêt relais
Lorsque le taux d'endettement bloque ou que le risque bancaire est trop important, d’autres mécanismes financiers et contractuels permettent d’acheter avant de vendre. Voici les quatre alternatives au prêt relais :
- Le prêt achat-revente
- La vente longue
- La clause suspensive de vente
- Le portage immobilier
Le Prêt Achat-Revente
Souvent confondu avec le prêt relais, ce montage est techniquement différent et s'adresse spécifiquement aux propriétaires ayant encore un capital restant dû important sur leur résidence actuelle.
- Fonctionnement : La banque rachète votre ancien crédit immobilier et l'intègre dans une nouvelle enveloppe globale qui finance aussi votre nouvelle acquisition. Elle vous avance jusqu'à 70 % de la valeur de votre bien actuel. Vous n'avez plus qu'une seule ligne de crédit et une mensualité unique.
- Avantage : Ce mécanisme maintient votre taux d'endettement sous la barre des 35 % car l'ancien crédit disparaît du calcul.
- Inconvénient : L'opération engendre des frais supplémentaires : indemnités de remboursement anticipé (IRA) sur l'ancien prêt et frais de garantie sur le nouveau crédit.
La Vente Longue
La vente longue est une astuce contractuelle qui déplace le calendrier légal. Elle consiste à allonger le délai qui sépare la signature du compromis de celle de l'acte authentique.
- Fonctionnement : Vous signez le compromis de vente de votre bien actuel aujourd'hui mais vous fixez la date de remise des clés (et du paiement) à une échéance lointaine, souvent 6 à 12 mois plus tard (contre 3 mois habituellement).
- Avantage : Vous n'avez pas besoin de prêt relais. Les fonds de votre vente sont disponibles le jour où vous signez votre nouvel achat. De plus, ce délai vous offre le temps nécessaire pour réaliser vos travaux de rénovation avant d'emménager.
- Inconvénient : Il est difficile de trouver un acquéreur acceptant d'attendre si longtemps, sauf si votre bien est exceptionnel ou si l'acheteur n'est pas pressé (investisseur, expatrié).
La Clause Suspensive de Vente
Longtemps rejetée par les vendeurs en zone tendue, cette clause revient en force dans un marché qui s'équilibre.
- Fonctionnement : Vous insérez une clause dans votre compromis de vente stipulant que la transaction est conditionnée à la vente de votre propre bien avant une date butoir. Si vous ne vendez pas, le compromis est caduc et vous récupérez votre dépôt de garantie.
- Avantage : Le risque financier est nul. Vous ne vous engagez pas sans avoir la certitude d'avoir les fonds.
- Inconvénient : Votre dossier est moins attractif. Un vendeur privilégiera presque toujours une offre "ferme" sans cette incertitude
Remarque
Cette solution peut être intéressante si vous souhaitez acheter un bien qui est sur le marché depuis longtemps.
Le Portage Immobilier
C'est une solution de "dernier recours" ou de confort pour les profils atypiques (entrepreneurs, retraités) que les banques refusent de financer malgré un patrimoine solide.
- Fonctionnement : Vous vendez temporairement votre bien à des investisseurs institutionnels avec une décote (environ 70-80 % de sa valeur). Vous recevez l’argent qui vous permet d’acheter votre nouveau bien mais vous restez chez vous en payant une indemnité d'occupation (autrement dit, un loyer). Une fois votre bien vendu définitivement à un tiers au prix du marché, vous remboursez les investisseurs et encaissez la différence.
- Avantage : Les fonds sont débloqués rapidement sans condition de revenus ni taux d'endettement. C'est une solution basée uniquement sur la valeur de l'actif (l'hypothèque).
- Inconvénient : Le coût est très élevé. Entre la décote initiale, les frais de notaire et les frais de portage, l'opération est plus onéreuse qu'un crédit bancaire classique.
Financer Achat + Travaux avant de vendre
Acheter un bien avec des travaux à réaliser implique une double charge financière : l'acquisition du foncier et le coût de la rénovation. L'erreur classique est de sous-estimer cette enveloppe ou de penser la financer plus tard avec un prêt consommation à taux élevé.
Comment inclure l'enveloppe travaux dans le financement global ?
La stratégie gagnante consiste à intégrer l'intégralité des devis travaux dès le départ dans votre plan de financement global (prêt relais adossé ou prêt achat-revente).
- Fonctionnement : Vous présentez les devis estimatifs de vos artisans ou de votre architecte à la banque. Celle-ci intègre ce montant dans la ligne de crédit amortissable longue durée (sur 20 ou 25 ans). Les fonds ne sont pas versés sur votre compte mais débloqués progressivement sur présentation des factures des entreprises.
- Avantage : Vous bénéficiez du taux immobilier (plus bas que le taux consommation) et vous lissez le coût des travaux sur une très longue durée, rendant les mensualités plus faciles à supporter.
- Inconvénient : La banque exige des devis précis très en amont, ce qui nécessite d'avoir déjà validé le projet architectural avant même la signature définitive.
Remarque
Intégrer les travaux dans le prêt immobilier n'est possible que s'il existe une ligne de crédit "long terme", comme c’est le cas dans un prêt relais adossé ou un prêt achat-revente. Dans le cadre d'un prêt relais sec (simple avance de trésorerie), la banque ne peut pas inclure l'enveloppe travaux dans le montage principal.
Le Prêt Avance Mutation (PAM) : un outil méconnu pour la rénovation énergétique
Le Prêt Avance Mutation est une alternative financière puissante, garantie par une hypothèque, qui permet de financer des travaux de rénovation énergétique sans alourdir vos charges mensuelles actuelles.
- Fonctionnement : La banque vous prête la somme nécessaire aux travaux (isolation, chauffage, rénovation globale). Contrairement à un prêt classique, vous ne remboursez pas le capital chaque mois. Le remboursement se fait in fine, c’est-à-dire en une seule fois, au moment de la vente du bien. Seuls les intérêts peuvent être payés mensuellement (ou capitalisés dans certains cas).
- Avantage : Votre trésorerie mensuelle est préservée. C'est l'outil idéal pour valoriser votre bien (en améliorant son DPE) avant la revente, sans sortir de cash immédiatement.
- Inconvénient : Le coût global est plus élevé qu'un prêt classique car les intérêts courent sur toute la durée de détention sans que le capital ne baisse. De plus, une garantie hypothécaire est obligatoire.
Remarque
Depuis 2024, le prêt avance mutation n'est plus soumis à des conditions de ressources.
MaPrimeRénov' et les aides 2026 dans le plan de financement
En 2026, le dispositif MaPrimeRénov' privilégie la "rénovation d'ampleur", accessible à tous les niveaux de revenus et pouvant aller jusqu’à 32 000 €.
- Fonctionnement : Le dispositif finance une partie des travaux permettant un gain d'au moins deux classes énergétiques (ex : passer de F à C). Le montant de l'aide est calculé en pourcentage du montant des travaux (hors taxes), plafonné selon vos revenus.
- Avantage : Ces subventions viennent diminuer le coût net de votre projet. Elles peuvent être considérées par la banque comme un "apport différé", facilitant parfois l'obtention du crédit principal.
- Inconvénient : Le versement de la prime intervient après la fin des travaux et le paiement des factures. Vous devez donc avancer la trésorerie (via un prêt relais ou une épargne) en attendant le remboursement de l'État.
