Share the article
realty
Article
Acheter un deuxième bien immobilier : mode d’emploi en 2026
Summary
Secundo accédant désigne une personne qui achète un bien immobilier alors qu’elle a déjà été propriétaire de sa résidence principale par le passé (qu’elle l’ai acheté ou qu’elle en ait hérité). Ainsi, pour être secundo accédant, il suffit d’avoir déjà détenu un logement en pleine propriété, même si ce bien a depuis été revendu.
En 2025, le marché immobilier français tend à favoriser les secundo accédants car les primo-accédants sont davantage pénalisés par la hausse des taux et le durcissement des conditions de crédit. En outre, les vendeurs sont souvent plus enclins à accepter les offres de secundo accédants car ils sont souvent plus solvables et plus expérimentés.
Cependant, soyez vigilant si vous envisagez de vendre votre résidence principale pour financer l’achat d’une autre. Dans certaines grandes villes comme Paris, les prix ont reculé entre 2020 et 2025, ce qui oblige certains propriétaires à revendre à perte. Cela peut réduire votre apport et fragiliser l’équilibre financier du projet immobilier.
Pour éviter toute mauvaise surprise, Maison Kyka peut vous proposer une estimation réaliste de votre bien actuel et vous aider à trouver un nouveau logement adapté à vos besoins et à votre budget.
"Je viens de faire l'acquisition de mon second bien et Kyka s'est occupé de tout de A à Z.
De la recherche en passant par les travaux, l'architecte a réussi à retranscrire mon besoin comme je l'avais imaginé mais en mieux !
L'équipe est réactive et ça m'a permis de dégager du temps pour moi et de délaisser la partie travaux en toute sérénité !
Encore merci, je recommande vivement !"
Adrien Balikdjian
Secundo-accédant : quelles différences par rapport au premier achat ?
Contrairement à un primo-accédant, un secundo-accédant :
- accède plus facilement au crédit bancaire
- a un accès plus limité aux dispositifs d’aides à l’accession
- a moins d’avantages fiscaux
- doit souscrire à une assurance de prêt immobilier plus coûteuse
Un accès au crédit plus facile grâce à l’expérience acquise et à une situation plus solide
Aux yeux des établissements bancaires, votre statut de secundo accédant est plus intéressant, pour deux principales raisons :
- Grâce à votre ancienneté professionnelle, vos revenus ont augmenté et vous avez probablement remboursé une bonne partie de votre précédent emprunt.
- Grâce à la revente de votre bien actuel, vous pouvez dégager un apport plus conséquent, ce qui diminue la part de financement à crédit.
Résultat : la négociation de votre crédit est plus souple et vous accédez plus facilement à des conditions avantageuses, notamment si vous empruntez sur une durée plus courte grâce à votre apport.
Enfin, grâce à l’expérience acquise lors du premier achat, il est plus facile de repérer et de négocier les clauses bancaires importantes (modulation des échéances, remboursement anticipé sans pénalités, transfert de prêt…) afin d’élaborer un plan de financement plus adapté. Là où le primo-accédant subit souvent les conditions de la banque, le secundo accédant pilote mieux son projet immobilier.
Un accès limité aux aides à l’accession
L’un des principaux changements entre un premier et un second achat immobilier, c’est la perte d’accès aux aides publiques réservées aux primo-accédants. En tant que secundo accédant, vous êtes en principe exclu du prêt à taux zéro (PTZ) et du prêt à l’accession sociale (PAS).
Votre second projet immobilier devra donc reposer sur des leviers bancaires et patrimoniaux : vous devez compter sur vos fonds propres et sur la revente éventuelle de votre bien actuel.
Cependant, certaines situations permettent de redevenir primo-accédant :
- Vous n’êtes plus propriétaire de votre résidence principale depuis plus de deux ans : dans ce cas, vous êtes à nouveau considéré comme primo-accédant. Cela vous permet, sous conditions de ressources, de bénéficier d’aides comme le PTZ ou le PAS. Cette règle s’applique uniquement aux projets de résidence principale.
- Vous êtes divorcé(e) ou veuf/ve : dans ces cas vous pouvez, sous conditions, bénéficier à nouveau des dispositifs d’aide à l’accession.
- Vous achetez pour la première fois seul(e), après avoir été co-emprunteur dans une autre opération : si vous avez été co-acquéreur dans un premier achat à deux (en couple par exemple) et que vous effectuez un achat seul pour la première fois, certains établissements peuvent considérer qu’il s’agit de votre première acquisition individuelle.
- Vous êtes en situation de handicap ou bénéficiaire de l’AAH : certaines aides, notamment le PTZ ou le PAS, assouplissent leurs critères pour les personnes en situation de handicap ou bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH).
Des avantages fiscaux réduits
En tant que secundo accédant, la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, quel que soit le montant. Il n’y a aucune durée minimale de détention requise, tant que le bien ait bien été votre résidence principale effective jusqu’à la vente.
En revanche, lors d’un deuxième achat immobilier, vous perdez une partie des avantages fiscaux spécifiques aux primo-accédants, comme :
- La TVA réduite à 5,5 % dans les programmes neufs situés en zone ANRU ou QPV, sauf si vous remplissez à nouveau les conditions de primo-accession (notamment ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans).
- L’exonération temporaire de taxe foncière, proposée par certaines communes pour les primo-accédants qui achètent dans le neuf.
Remarque
Les dispositifs de défiscalisation liés à l’investissement locatif (Pinel, Denormandie, Loc’Avantages, etc.) restent accessibles mais ils ne sont pas spécifiques aux secundo accédants. Ils s’appliquent à tous les profils sous réserve de respecter les conditions en vigueur.
Une assurance de prêt immobilier plus coûteuse
Lorsque vous contractez un nouvel emprunt en tant que secundo accédant, le coût de l’assurance emprunteur augmente mécaniquement avec l’âge. Les primes d’assurance sont plus importantes passé 40 ans, ce qui signifie qu’en empruntant le même capital, votre assurance peut coûter deux à trois fois plus cher qu’à 30 ans.
Remarque
Si vous empruntez seul ou si vous empruntez à deux et souhaitez que chacun soit couvert à 100 % du montant du prêt (c’est-à-dire que l’assurance rembourse la totalité du crédit en cas de décès ou d’invalidité de l’un ou de l’autre), alors le coût de l’assurance sera plus élevé. Il n’est pas rare qu’à ce stade, l’assurance représente une part significative du coût global du crédit, surtout si vous avez des antécédents médicaux ou une situation professionnelle atypique.
Lors d’un deuxième achat, il est plus judicieux de comparer les offres via la délégation d’assurance. En optant pour un contrat individuel auprès d’un assureur externe, vous pouvez faire baisser le coût de l’assurance (soit plusieurs milliers d’euros d’économies) tout en conservant un bon niveau de couverture.
Enfin, en tant que secundo accédant, vous empruntez généralement sur une période plus courte, ce qui réduit l’impact des intérêts… mais ne compense pas entièrement la hausse des primes d’assurance. D’où l’importance de bien analyser le TAEG global, en incluant le poids réel de l’assurance dans votre simulation.
Deuxième achat immobilier : bien gérer la stratégie achat-vente
En fonction de votre situation, de votre appétence au risque et du marché, vous devez prendre une décision stratégique :
- Souhaitez-vous vendre avant d’acheter ?
- Souhaitez-vous acheter avant de vendre ?
- Souhaitez-vous acheter sans vendre ?
Vendre avant d’acheter : avantages et inconvénients
Vendre son logement actuel avant d’acheter nouveau bien est une stratégie très souvent adoptée car elle est rassurante sur le plan financier.
Une fois la vente finalisée, vous connaissez précisément le montant de votre apport. Vous évitez les approximations liées à une estimation incertaine ou à une vente différée. Cela facilite vos négociations avec la banque, qui voit d’un bon œil un apport déjà disponible et un endettement maîtrisé.
En vendant avant, vous évitez la pression de devoir vendre rapidement pour financer votre nouvelle acquisition. Vous êtes en position de force pour négocier le prix de vente de votre bien actuel, sans précipitation.
Côté organisation, vendre d’abord vous donne le temps de chercher le bon bien sans précipitation. Vous n’êtes pas dans l’urgence d’un déménagement imminent. Vous pouvez prendre le temps de comparer, d’obtenir la réponse à toutes les questions posées lors d’une visite, de négocier, voire d’attendre une opportunité.
Cependant, cette stratégie suppose de gérer une période de transition entre les deux logements. Il peut être nécessaire de louer temporairement un logement ou d’être hébergé chez des proches. Cette étape intermédiaire peut engendrer des frais supplémentaires (déménagement, garde-meubles, loyers).
Remarque
Le marché peut évoluer entre la vente et l’achat. Si les prix remontent pendant votre période de transition, vous pouvez perdre en pouvoir d’achat.
En résumé, vendre avant d’acheter est une option intéressante pour les secundo accédants qui souhaitent avancer avec un budget clair et un financement solide. Mais elle implique une bonne gestion logistique et une certaine souplesse pour vivre la période de transition sereinement.
Acheter avant de vendre : avantages et inconvénients
Acheter un nouveau bien avant de vendre le précédent peut sembler plus confortable sur le plan pratique mais cette stratégie présente aussi des contraintes financières importantes.
Le principal avantage, c’est la continuité. Vous évitez un double déménagement avec une période d’hébergement temporaire entre deux logements. Vous pouvez ainsi organiser votre installation à votre rythme.
Si vous achetez un logement à rénover, cette solution permet de réaliser des travaux dans le nouveau bien tout en continuant à vivre dans votre logement actuel.
Remarque
En priorisant l’achat, vous pouvez vous positionner plus rapidement si vous avez un coup de cœur ou si vous trouvez un bien très demandé. Vous gagnez ainsi en réactivité et augmentez vos chances d’obtenir la perle rare.
Cependant, cette stratégie implique une condition : avoir la capacité financière de supporter deux biens simultanément. Dans la plupart des cas, cela passe par un prêt relais (voir plus bas) mais ce type de financement peut s’avérer coûteux s’il s’éternise, surtout si la vente prend du retard ou si votre bien se vend en dessous de son prix estimé.
Dans le pire des cas, la pression financière peut vous contraindre à accepter une offre inférieure à vos attentes ou à brader le bien afin d’éviter un endettement prolongé.
Remarque
Face à ce type de montage, une banque évalue votre dossier avec plus de prudence. Elle prend en compte la charge temporaire des deux biens, ce qui peut limiter votre capacité d’emprunt ou vous imposer des garanties plus strictes.
En résumé, acheter avant de vendre est une option intéressante pour les secundo accédants qui ont :
- un bon niveau d’épargne,
- une capacité d’endettement suffisante,
- une bonne connaissance de la valeur réelle de leur bien actuel.
Acheter sans vendre : quand est-ce envisageable ?
Acheter un nouveau bien sans vendre le précédent est une stratégie envisageable pour les secundo accédants qui souhaitent transformer leur ancien logement en bien locatif ou le conserver comme résidence secondaire.
Cette stratégie présente plusieurs avantages :
- Vous êtes totalement libre de décider du calendrier de votre achat,
- Vous ne supportez aucune pression pour vendre,
- Votre achat est indépendant de la réussite de la vente,
- Vous évitez la phase de transition entre deux logements,
- Vous développez votre patrimoine immobilier.
Remarque
Si le crédit lié au premier bien est quasiment ou totalement remboursé, vous pouvez mettre le logement en location et utiliser les loyers perçus pour compenser une partie des mensualités du nouveau prêt.
Toutefois, ce scénario est possible à condition que votre taux d’endettement global le permette. Même si vous percevez des revenus locatifs, ceux-ci ne sont pas pris en compte à 100% (70 % environ). Vous devez donc justifier d’une situation financière solide, avec des revenus stables, un reste à vivre confortable et souvent un apport conséquent.
Par ailleurs, il faut être capable d’assumer les charges de deux biens immobiliers (taxes foncières, entretiens, travaux, assurance, etc.), ce qui est rarement accessible aux jeunes ménages. Enfin, cette stratégie nécessite une analyse fine du marché locatif local car elle peut devenir problématique si le bien conservé devient difficile à louer.
En résumé, acheter sans vendre est une stratégie réservée aux secundo accédants qui souhaitent construire ou diversifier leur patrimoine immobilier. C’est une solution à envisager uniquement si :
- vos revenus vous permettent de financer les deux biens,
- votre premier logement peut générer des revenus locatifs fiables et durables,
- vous êtes prêt à gérer deux biens à la fois sur le long terme.
Chez Maison Kyka, nous pouvons vous accompagner à chaque étape de leur projet : étude de faisabilité, stratégie d’achat-vente, mise en relation avec des experts du financement, projection des travaux éventuels. Notre équipe est à votre disposition pour vous aider à prendre des décisions éclairées, en fonction de votre situation patrimoniale, de vos objectifs de vie et des opportunités du marché.
“Je recommande l’expérience Kyka à 100 % ! Aucune charge mentale car ils gèrent absolument tout et l’équipe est réceptive aux besoins et demandes, donc ça rend tout le process très fluide. Un grand merci Kyka ! 🙂”
Perrine Jouve
Comment financer un deuxième achat immobilier ?
Le prêt immobilier classique : avantages et inconvénients
Lorsque vous achetez un nouveau bien, vous pouvez contracter un nouveau prêt immobilier classique mais cette solution s’adresse aux secundo accédants dont la situation financière est suffisamment solide pour supporter deux crédits simultanément.
Cette solution de financement a l’avantage d’être la plus simple à mettre en œuvre : vous pouvez définir le montant, la durée et les mensualités de remboursement à l’avance, sans avoir à passer par un mécanisme financier temporaire.
Cette option peut être intéressante si vous êtes déjà propriétaire d’un bien en cours de revente mais que vous souhaitez éviter les contraintes spécifiques d’un prêt relais (notamment les délais de remboursement courts ou les risques en cas de vente tardive).
Remarque
Si votre ancien prêt arrive à son terme ou si son capital restant dû est faible, le poids du double financement peut rester acceptable aux yeux d’une banque.
Cependant, cette stratégie comporte des inconvénients qu’il faut anticiper :
- Vous devez assumer deux mensualités en parallèle, au moins jusqu’à la revente effective de votre premier bien.
- Deux prêts augmentent fortement votre taux d’endettement sur le papier, or celui-ci ne doit pas dépasser 35 % assurances incluses (sauf exceptions).
- En l’absence d’apport issu de la vente, vous devrez financer seul les frais de notaire et les éventuels travaux.
En résumé, souscrire un second prêt immobilier classique est une solution possible pour financer un deuxième achat, mais elle implique un effort financier important, une bonne capacité d’anticipation et l’accord d’un établissement bancaire qui accepte de vous accompagner.
Le prêt relais et le prêt relais rachat : avantages et inconvénients
Lorsqu’on souhaite acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’actuel, souscrire à un prêt relais permet d’obtenir une avance de l’apport nécessaire à la nouvelle acquisition, en attendant la revente du bien détenu.
Cela dit, il existe deux types de prêts relais :
- le prêt relais simple,
- le prêt relais avec rachat (aussi appelé prêt relais intégré).
Le prêt relais simple
Le prêt relais simple est la forme la plus classique. Il consiste à demander à la banque une avance, généralement équivalente à 50 à 70 % de la valeur de votre bien en vente (moins le capital restant dû).
Remarque
Si vous achetez une résidence principale estimée à 600 000 €, mais qu’il vous reste 200 000 € à rembourser à la banque, votre capital disponible est de 400 000 € La banque pourra alors vous accorder un prêt relais équivalent à 60 % de ces 400 000 €, soit 240 000 €.
Ce montant vous sert d’apport immédiat pour acheter un nouveau bien, sans attendre la vente définitive du précédent. Durant la durée du prêt relais (en général 12 à 24 mois), vous ne remboursez que les intérêts intercalaires, ce qui allège vos mensualités. Une fois la vente conclue, vous remboursez d’un seul coup le capital du prêt relais.
✅ Avantages :
- Apport immédiat sans avoir vendu,
- Mensualité légère pendant la phase transitoire (intérêts uniquement),
- Souplesse pour organiser la vente.
❌ Inconvénients :
- Double charge financière (ancien crédit + intérêts du relais),
- Pression si la vente tarde ou se fait à un prix inférieur à l’estimation,
- Obligation de prendre un second prêt immobilier classique pour compléter le financement du nouveau bien.
Le prêt relais avec rachat (ou prêt relais intégré)
Le prêt relais avec rachat est une formule plus complète. Elle consiste à faire racheter par la banque votre ancien crédit immobilier, en même temps qu’elle vous accorde le nouveau prêt (relais + prêt principal). Ainsi, vous gardez votre prêt après la vente du premier logement.
Concrètement, l’établissement financier regroupe dans une seule offre :
- Le remboursement de votre ancien crédit,
- Le montant du prêt relais basé sur la valeur estimée du bien à vendre,
- Le nouveau crédit pour l’achat du bien convoité.
Résultat : vous n’avez qu’une seule mensualité à rembourser, dès la mise en place du financement. Une fois votre ancien logement vendu, le produit de la vente vient rembourser la partie relais du crédit. Vos mensualités sont alors recalculées à la baisse.
✅ Avantages :
- Mensualité unique dès le départ, plus lisible,
- Gestion financière simplifiée,
- Suppression du double crédit (l’ancien prêt est soldé).
❌ Inconvénients :
- Montant emprunté plus élevé au départ, donc mensualité plus lourde,
- Moins de souplesse (vous remboursez tout de suite),
- Montant total des intérêts potentiellement plus important si la vente tarde.
En résumé, le prêt relais simple est adapté aux secundo accédants souhaitant minimiser leurs charges à court terme, à condition d’avoir une bonne visibilité sur la vente. Le prêt relais avec rachat, lui, offre une solution unifiée, plus sécurisante sur le long terme, mais qui exige une meilleure capacité d’endettement immédiate.
Le prêt hypothécaire : avantages et inconvénients
Le prêt hypothécaire est une solution souvent méconnue qui consiste à mettre votre bien immobilier actuel en garantie pour financer l’achat d’un nouveau logement. Concrètement, la banque inscrit une hypothèque sur ce bien et vous accorde un crédit basé sur sa valeur, sans exiger de le vendre immédiatement.
L’avantage principal du prêt hypothécaire est sa souplesse patrimoniale : vous restez propriétaire de votre bien, que vous pouvez continuer à occuper ou mettre en location, tout en utilisant sa valeur pour créer un effet de levier immobilier.
Cependant, le prêt hypothécaire a quelques inconvénients à prendre en compte :
- Il implique des frais élevés puisque l’inscription hypothécaire doit passer par un notaire et être enregistrée auprès des services de publicité foncière.
- En cas de défaut de paiement, la banque peut engager une procédure de saisie du bien mis en garantie.
- Les conditions d’octroi sont souvent plus strictes : il faut justifier d’un revenu stable, d’un reste à vivre confortable et le bien hypothéqué doit être en bon état et situé dans une zone recherchée.
